选择商业地产最佳位置时,既要进行定性分析,又要进行定量测算,是一件复杂而又耗费精力的事情,要做好选址工作需要制定多种有效策略。
1.地理位置细分策略
地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后,对商城位置做出选择的策略。主要可从以下几方面进行细分:
(1)商城选址与路面、地势的关系。一般情况下,商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地 势情况,因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。通常,商店地面应与道路处在一个水平面上,这样有利于顾客出入店堂,是比较理想的选择。但在实际选址过程中,路面地势较好的地段地价都是很高,商家在选择位置时竞争也很激烈,所以在有些情况下,商家不得不将商场位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况,最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等,一定要方便顾客,并引人注目。
如果商店位置不得不设在空间,比如二、三层楼上,则应使入口处的楼梯设计位置尽量在建筑物的表面,而不能在店内,应对楼梯加以装滨,如以电动滚梯代替楼梯外罩玻璃罩等,外观既要美观又要醒目,具有吸引力。
(2)商城选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在:
①方位情况。方位是指商城坐落的方向位置,以正门的朝向为标志。方位的选择与商城所处地区气候条件直接相关,如:风向、日照均对店面的朝向有很大影响。以我国北方城市为例,通常以北为上,所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
②走向情况。走向是指在商城所选位置顾客流动的方向。比如我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶,所以人们普遍养成右行习惯,商城在选择地理位置进口时应以右为上。如商城所在地的道路如果是东西走向的街道,而客流又主要从东边来时,则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向,客流主要是从南向北流动时,则以东南路口为最佳位置。
③交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地,商城建筑的能见度大,但在选择十字路口的哪一侧时,则要认真考察道路两侧,通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查,应选择流量最大的街面作为商城的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口,最好将商城设在三叉路口的正面,这样店面最显眼;但如果是丁字路口,则将商城设在路口的”转角”处,效果更佳。
2.潜在商业价值评估策略
潜在商业价值评估是指对拟选开业的商城位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商城位置的优劣时,既要分析现时的情况,又要对未来的商业价值进行评估,这是因为一些现时看好的商城位置,随着城市建设的发展可能会由热变冷,而一些以往不引人注目的地段,也可能在不久的将来会变成繁华闹市。如我国的北京市这样的古老城市,在旧城区改造过程中,在城区的四周建起了现代化的居民小区,许多居民乔迁新居,致使原来僻静的城外街道现在车水马龙十分热闹,构成生意旺盛的新商业街,而昔日远近闻名的传统商业街,比如前门大樱栏,虽然位于市中心区,也随形势的变化逐渐失去了光彩。因此;新商城在选址时,应更重视潜在商业价值的评估。
主要应从以下几方面评价:
(1)拟选的商城地址在城区规划中的位置及其商业价值
(2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。
(3)未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。
(4)是否有”集约效应”,即商城建设如果选在商业中心区,虽然使企业面对多个竞争对手,,但因众多商家云集在一条街上,可以满足消费者多方面的需求,因而能够吸引更多的顾客前来购物,从而产生商业集约效应。所以”成行成市”的商业街,也是地产开发商选择位置需重点考虑的目标。
3.出奇制胜策略
商城选址时既需要科学考察分析,同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力,善于捕捉市场缝隙,用出奇制胜的策略,与众不同的眼光来选择商城位置,常常会得到别人意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业”沃尔玛”联合商城的总经理萨姆·沃尔就是采用”人弃我取”的反向操作策略,把大型折价商城迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发,有很大潜力,同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。再比如新加坡着名华商董俊竞创建”诗家董”百货集团,在商城选址问题上,力排众议,选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的乌节路地段作店址。后来这块地方很快成为商家云集之地和世界上租金最昂贵的地段之一,”诗家董”的生意也越做越红火。董俊竞之所以不信风水选这块地作店址,主要是注意到每天都有不少外国人通过乌节路到城里去,乌节路有可能发展为交通要道。
4.专家咨询策略
对于较大型商业地产的投资来说商城位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失,经营者应聘请商业地产策划公司进行咨询,对所选择的商城位置进行调查研究和系统分析,如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析,综合评价优劣,再做出选择,使商城地址的选择具有科学性。
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