博鳌论坛房地产人气最旺 各位地产大佬私下说了些啥？ | media 美地行-九游会入口

        在近期频频释放政策信号的背景下，今年的楼市走势格外引人关注。嘉宾们对于这个问题不同的答案和分析，透视了房地产业的新动向。

中国科协副主席、书记处书记、广西自治区原副主席陈章良：

三中全会决定宅基地可抵押担保是空的，没做起来

        三中全会终于决定宅基地可以抵押担保，博鳌金融论坛上会谈这个事，这是第四大改革，就是关于宅基地财产权，农民可以抵押担保的问题。因为《物权法》里面一直没有允许农民把自己的房子买卖，我们的公民可以买来卖掉，但是农民不可以，农民不允许把自己的宅基地和地上的房子给卖掉，但是可以抵押担保。听起来，我觉得很有希望，终于把农村金融搞活了，这很好。

        但是，我走了三十个省，三中全会这个决定并没有做出来，是空的。我自己一家一户走过去，行长都说麻烦大了，这个事值不了多少钱，还要去评估多少钱，比如贷10万，他来抵押担保。农村的东西不挣钱，如果种的东西有水灾、旱灾都死光了，钱又还不起我。行长又问我一句，我是到他家把宅基地和破房子都收走了，按照法律上是应该收走。然后告诉我，你收得走吗?我人还没到他家，狗就出来咬我。把狗赶走了，说你欠的钱法律上要你还给我。突然看见他爸爸妈妈、爷爷奶奶躺在床上病得不行了，几乎每家都一样，难道赶出去?还有很小的小孩拉住裤腿，一个人拉一个腿。赶快走掉就算了，没有办法收回来，收回来以后全家人就搬到你家住去了。

中信证券董事长王东明：

以后房地产挣不了那么大钱了

        中国的资产管理进入到了大资管时代，而且我们认为它会持续比较长的一个时间，而且规模会越来越大。现在到2014年年底，根据我们公司做的统计，现在广义资产管理规模已经超过60万亿人民币，10万亿美金。大体构成是银行理财规模大概是16万亿，信托大概14万亿，去年增长了3万亿，保险业超过了10万亿，也增长了差不多2万亿。证券行业资产管理超过20万亿，公募规模大概4.5万亿，其中一半是货币市场基金。

        基金的庄户差不多2万亿左右，基金子规模是银行通道业务这块大概3.7万亿，私募基金2万亿，证券公司资产规模近8万亿。从规模上来看，到目前为止证券行业整体的资产管理规模还是非常大的，应该是在几个大的行业里算最大的，但是它的含金量并不是特别大，因为它大量的都是通过给银行或者给信托做的一些通道性的服务。

最近几年来资管之所以发展这么快主要有几点：

    第一，居民财富积累的速度在大幅度增加。现在居民财富总量大概接近300万亿，每年大概有20到30万亿的规模在增加。

    第二，从市场角度来讲，原来地产周期逐渐走向拐点，原来十年来大家投地产，把大量的钱投到地产上都挣了钱，这个拐点慢慢也接近了。以后可能从房地产这儿挣不了那么大的钱了。

    第三，人口的老龄化逐渐带来一定的资本过剩。大家都愿意追求一个相对来说比较高的回报。但是我觉得最重要的一点就是监管当局的开放。

imf副总裁朱民：

        去年新房积压10亿平米 调整要到2018年

        imf副总裁朱民在2015年博鳌亚洲论坛上表示，中国的房地产行业的调整需要四到五年的时间，要到2018年才会回到正常的水平。

        朱民认为由于新开工的房屋数量和实际售卖之间出现落差，这种落差在2014年达到了10亿平方米的规模，这相当于中国房地产行业一年消化的量。

        因此他认为，中国的房地产行业的库存，到2018年才会退到正常水平，因此房地产行业将会调整四到五年的时间，并且在这其间新开工的速度要降下来，而销售的的速度不能降下来。

        朱民称中国经济结构需要调整五年才能在安全的领域着陆，而他认为这种调整对于中国的贸易伙伴有着非常大的冲击，他指出中国的投资放缓对gdp增速每造成1%的下降，对韩国的gdp会造成0.5%的影响，对智利造成8%的影响。

原国家经济体制改革委员会副主任邵秉仁：

城镇化要解决三大问题

        现在我们看到整个城市化率已经发展得很快了，有的甚至超过了一半，有的达到百分之四十几。最近发改委等十几家部门联合下发了一个文件《促进城镇化的试点方案》。我看了一下方案，我感觉其中有一个重要的问题，就是提出了城镇化指标的问题。我认为城镇化是一个循序渐进的发展过程，是一个要让农民富裕的发展进程，而不是人为地制订城镇化的指标，五年内提高几个百分点。如果这样农民将在被城市化过程当中继续丧失应有的权益和利益。

        这里面核心是要解决三个问题，第一个问题是土地制度问题。刚才讨论半天日本的模式，因为土地性质不一样，日本土地是私有的，我们是集体所有的，所以用日本的成功、失败去研究中国，肯定是不合适的。要依据中国的国情。中国最大的国情是土地是集体所有的。但是集体所有又是虚的，是村委会、农民小组所有，还是村的党支部所有，所有权是虚的。因此长期以来农村的土地被地方政府随意征用，尽管不断地提高征地价格补偿，但实际上农民并没有在城市化过程当中享受到应有的好处。

        为此我主张在新一轮的新型城镇化过程当中，一定要把这个问题解决好。就是土地制度必须理智，现代可以在不改变土地所有权性质的前提下，赋予农民土地完整的经营权和财产权。就是要使农民的土地在城市化过程当中，能够作为资本进行市场化的平等交换。

       我前几天正好到海南的文昌看了一下文昌鸡的养殖，他们有个非常好的做法我很欣赏。就是公司 农户传统的办法，但是把农户都变成了股东，把土地经营权直接变为股权。这样农民就享有长期稳定的收入，不至于被政府征用以后，政府盘剥一次，开发商又盘剥一次，农民并没有得到好处。尤其是大城市郊区的土地，这几年随着城市的扩张被大量征用，但是农民即便得到一千万、两千万的土地补偿，实际上很难拿这个做资本金发展，最后出问题还要找政府。所以土地制度赋予农民土地完整的财产权，使他们能够在市场交换当中处于一种平等的地位，就是说同地同权的问题，这是第一个要解决的问题。

        第二个问题，已经进城务工的农民，已经达到2.6亿，这还不是精确的统计。现在看到农村大量的空壳村，基本上年轻的劳动力都涌向城市打工。虽然他们的收入比种地增加了，但是在城市里仍然是二等公民，利益没法保证，处于社会的底层。中国的问题从来都是土地问题，失地的农民、进城务工农民按照历史来讲就是一批流民，这个问题不解决将是社会最不稳定的因素。

        一定要考虑他们与城市人一样享受城市应该有的社会保障，使他们能够安居乐业，使他们能够真正转进城市。不仅仅是一个户籍问题，关键是能够同样对待他们，使他们能够享受到城市应有的社会保障。这个问题不解决，再多的农民变成了城市常驻人口，等于又增加了一批新的社会底层，而且这是最不稳定的因素。这是第二个要解决的问题。

        第三个，我们前一轮的城镇化出现了大量的为城市建设而城市建设，大量的空城、鬼城、城市实业的空心化。这个问题相当普遍，城市建的大马路、大广场，看起来很漂亮，但是空荡荡的。不仅造成房地产的泡沫，而更主要的是农民并没有充分就业。为什么?缺少实业的支撑。

        城镇化过程当中是一个产业结构调整的过程。现在我们提出新一轮的经济增长，我就在设想有些初级产业能不能往农村转一转?既壮大了小城镇，包括小城市的一些实业基础，又增加了农民就地就业的机会。而且避免了北京、上海特大城市的过度城市病，这个应该完全做得到。

        城市化、城镇化过程当中，最重要的这三个问题如果不解决，恐怕我们的城镇化仅仅是看起来指标在不断提高，因为现在衡量城镇化的指标就是常驻人口。我希望下一轮的城镇化过程是一个健康发展的过程，千万不要人为地设定指标去搞政府推动下的人为的城镇化率的提高。如果这样，肯定是不行的。我在国家体改委工作的时候，曾经考察过南美的像巴西、墨西哥这样一些城镇化，大量的城市贫民窟造成整个城市的动荡不安，现在北京、上海、广州这样的特大城市已经完全出现了。这种教训我们应深刻地吸取，所以新型城镇化是一个健康有序的发展过程，而不能人为地提高城镇化率。

       现在看二十多年的发展实践证明，要想真正富裕农民不仅必须让他们有稳定的收入，还要享有应该享受的尊严，能够平等地和城市人一样享受应有的社会保障。

国家发改委学术委员会秘书长张燕生：

三大因素推高中国房价

        讲到新常态，那么旧常态是什么状态呢?我自己很清楚地记得在2000年的前后，我在苏州调研的时候，苏州的房子一平方米也就是两千，北京的房子一平米大致上就是四千，2000年以后，我们可以看到中国的房地产价格，北京现在的房子可能到了4万块，甚至更高一点。为什么这个时期会涨得这么快?

我自己个人得想法可能有三个因素导致的：

        第一个因素，2000年以后，中国的消费升级进入到一个新阶段，2000年之前，中国老百姓的消费集中在老百姓要吃饱暖、穿暖上。2000年老百姓的消费主要是温饱，带动的主要是轻工业和纺织工业的发展。2000年以后，老百姓的消费升级就进入到老百姓要买房，老百姓要买车，老百姓要买手机这么一个新阶段。因此我们可以看到在2000年以后，中国的重化工业，重大装备制造业和房地产进入到一个超长繁荣的时期。我想这是房价上涨的第一个因素，就是我们的消费升级由需求拉动。

        第二个因素，我们前面在预备会的时候，梁锦松先生提到了一个问题，2001年12月11号，中国加入了wto，我们知道2001年发生了什么，从全球经济来讲，我们发生了it泡沫的破灭，那么，2001年it泡沫破灭的影响是什么?就是全球投资。从2000年1.5万亿美元的规模下降到8千亿美元，全球投资跌掉了53%，全球投资人被吓破了胆，一直跌到2004年才触底回升，但是我们看看全球来中国投资，在全球投资人被吓破胆的2002年的时候，全球投资人看好中国的发展前景，这个全球投资进入中国，也带动了中国房地产的繁荣。

        另外一个因素，我们可以看到2002年美国为了避免it泡沫破灭对美国的冲击，它搞了一轮金融和房地产的泡沫，也就是说2002年到2008年这一段时间，我们可以看到全球的经济进入到一个非理性繁荣的时期，全球gdp被美国的泡沫活生生拉高了几个百分点，全球的油价，全球的煤价，全球的铁矿石价从2002年开始，都是一个井喷式的上升。一直到2008年雷曼兄弟破产和金融危机爆发。

        因此我们说中国房价的上升由这么三个因素导致。2009年以后，我们看到当美国危机爆发以后，美国搞了一个量宽，而量宽的钱没有进入到美国，却进入到像中国这样的国家，炒中国的房子，炒中国的人民币，炒中国的各种资产，最后迫使央行不得不把商业银行的钱21.5都放到了央行，而且这种泡沫繁荣不仅仅是在中国，凡是危机打击比较轻的经济都有程度不同的房地产的泡沫。我们可以看到中国房地产的泡沫价格过高，国内外的因素都有。

中国财政学会副会长兼秘书长贾康：

四万亿抬高中国房价

        但是这里面继承了我们应对亚洲金融危机的刺激政策的效应，又结合到四万亿，这是一个不得不采取的政策，当时在信心比黄金更重要的情况下，以四万亿为代表的一揽子的经济刺激计划在这方面的助力，虽然这里面也有一些波动，但是中国不动产市场在房产上表现出来的均价，那可能是单边市，我想谁进去以后，它的回报都非常非常令人羡慕，所以越来越多的人跟在一起，不光是本土的人，包括开放条件下外面的资金，这个角度特别值得在这个阶段上观察，以后它的变化和这个也有关。 不动产从无价到有价，从低价到高价的过程中，把原来的空档补得差不多的时候，一些泡沫的东西就开始出来了。这个炒作就一直延伸到现在的状态。

        中国腐败集中发生的领域，可能不只房地产吧，但是房地产里面这个问题确实比较多。在这里面特别容易形成官商勾结，利益输送，而且一做，规模就比较大，这两天的微信上不断地谈北京的盘古大观，它后面那一串的事情，听着有点触目惊心。在中国现在总体全面改革，全面法制化，全面从严治党这几个维度合在一起要解决的重点问题，房地产对整个经济和社会发展的支撑作用，一看就非常明白。它对于整个经济和社会生活的支撑作用称得上是支柱产业，总体来说，房地产业要想健康发展，要贯彻怎么样使我们的经济和社会生活在认识、适应和引领新常态的过程中，让它更健康起来。从这个角度来说，公检法应该发挥秉持社会公平正义的功能和作用，如果在问题到乡下介入房地产业，去治理腐败案件，我认为大家应该一起来推动它，把这个事情做好，这可能就没有什么别的还能说出疑问的地方了，这是它该做的事情。

        但是，回过头来讲，我觉得很遗憾，可能在原来已经发生的不良的案件里面，很多地方的公检法自己也脱离不了干系，所以现在你要看到一个这样的调整，四中全会以后，我们的司法改革很明显地在推进，政治局审批通过的司法改革相关的文件里面明确地说到要建立巡回法庭，就是把司法管辖权开始往中央这边垂直，往上提，另外，已经开始推进了建立跨行政区划的法院、检察院的改革试点，以后在地方层面上，和不动产，和建成区开发，和类似的发展建设基础设施层面的具体案件的审理，它的司法管辖权不再交给地方了。换句话说，地方的检查院和法院在那个情况下，就和在地方层面的具体案件脱开巡回法庭和跨行政区划的法院检察院介入，这样的调整更有利于提升我们秉持社会公平正义的力量。

山水文园集团董事局主席李辙：

中国房地产发展到了一个转折点

        我认为中国的房地产走到今天，有一个转折点，这个转折点就是结束我们过去无序的过山车似的一种市场。在这点上，一个是市场，一个是行业。这种市场从现在开始，应该会向着一个有序的、高速发展的、创新的常态在转变。为什么这么说?有四个理由：

    第一个理由，两会期间，李克强明确地表示了中国的房地产是刚需的定义，这是一个新政府除了对市场经济的极大的推动，对房地产也有一个定义。

    第二，我认为中国的城镇化还有3亿人口的房屋的需求。

    第三，随着中国经济的发展，会造就很多的中产阶级，中产阶级这种改善性的住房，这种需求是非常之大的。

        最后，中国人有一个几千年以来的文化，就是有了钱以后要买房子，买地。所以说，中国未来在这个市场上，通过市场经济，应该有一个非常美好的、快速发展的春天的到来。尤其是这些大城市，像北京、上海这些大城市的房地产应该是一种稀缺产品，比如说北京，北京四环以内，在去年的时候，已经不再批新的项目了。比如东三环、农展馆，招牌挂的价格7万一平米，可能未来要卖出来的最基本的价格应该是15万。

        中国房地产这种理性的、平稳的、快速的、正常的发展应该是到了一个转折点，我们过去的时候行政干预太多了，所以我给过去的房地产叫做“机会房地产”，我们未来应该叫做“专业房地产”，应该回归理性，回归市场的细分。虽然可能三四线城市在发展过程中，由于它的交通，由于它的配套设施不发达，有可能会有一些风险，但是，中国的房地产也好，世界的房地产也好，任何一个国家的房地产，都应该是一直向上的。所以说房地产某些时候的一点点的波动，不足以说明它整个的发展趋势。

香港南丰集团行政总裁、原香港财政司司长梁锦松：

以后主要是改善住房需求 不是刚需

        我这次来，本来是来学习的，因为我进入房地产业才一年多的时间。以前做金融的时候，也做过很多房地产的融资，在我之前服务的公司也做过房地产的投资，但是毕竟在房地产方面还是年数不够，刚才三个讲者都说了以前的情况，我就不说了。看其他的地方，包括香港的房地产，房地产的价格也是不太稳定的。我先讲讲什么叫做新常态，最后再谈谈我对中国房地产价格的看法。从这四个方面来说说以后房地产会有什么样的发展。

        第一个是全面地改善民生，房地产有两个属性，一个是用来住的，一个是用来投资的，这两个不完全一样。我觉得改善民生这个提得很好，哪个政府都要照顾民生，在全球，包括新科技，包括全球也在印钞票，钞票不值钱或者是钞票贬值，很容易把两个目的对立起来，但是，作为政府，一定要保证每个人都能够安居，所以今后在政府工作报告里面，克强总理也说了，就是要发展保障房。 在一些城市，包括香港、新加坡，公共房屋的政策就是一个小城市里面的土改政策，所以在国内发展保障房是应该的，我觉得这个提得很好。

        第二个是全面地深化改革，特别是以后在中国，包括怎么样用财税手段来代替行政手段，因为财税手段比较透明，长期比较稳定，来替代一些短期的政策，包括一些限购，限贷的政策，我觉得这个方向是对的。而且在今后，我自己觉得价格可能不会像以前那样一直向上了，可能对整个房地产的结构改革很有利，也包括对地方政府财政的改革有利，不光是靠卖地，而是靠其他的举措，包括发债等等的，这个对中国整体的发展是有利的。另外，如果房地产的价格没有一直往上升，对发展新的行业也比较有利。

        第三个是全面依法治国，用一些法律，包括不动产登记制度，房产税的制度来代替很多其他的行政手段，这样会有很好的发展。

        刚才有人说前面从严治党，我的理解是怎么样减少腐败，我是相信市场经济的，我觉得这个是好事，因为自由市场的前提就是公平竞争的市场，有了腐败，就影响了这个市场的运作。所以我觉得以后可能会朝这个方向来发展。

对于房地产的价格，我自己是这样看的：

        首先，在居住供应和需求方面讲，刚才也说到，除了要发展保障房之外，如果我们看全中国的住宅数量，相对我们的人口来讲，平均每个人都有接近两套的房子，当然，这个也包括农村。另外一个是购房的主力人口，有人预计过高峰或者是顶峰是今年，以后会逐渐下降，因为毕竟人口差不多到了顶，而且很多人慢慢都退休了。所以，如果光是从人口的增长来推刚需，用人口的增长，或者是没有增长，另外一个角度是住宅的供应，我觉得刚需可能是个伪命题。

        居住的需求，我猜以后的需求主要是改善住房的需求，不是什么刚需，也不是什么投资的角度。中国的房地产价格也明显分化，特别是上海、北京这样大型的城市，也包括深圳，可能价格还会比较稳定，也有机会往上。其他城市，特别是三四线城市，我猜短期的压力是很大的。