2015年4月18日下午，杨红旭应邀来到合肥旭辉湖山学院，他在现场发表一场名为《中国经济新常态下的房地产现状及走势》的主题演讲。
这个主题不算新，中国经济新常态下的房地产现状和走势之类的论题，已经被多次提起，而单从合肥来看，举办该类型的主题演讲，仅4月至今就不下于3场。
在话题不算新颖的背景下，如何能让近百名时间宝贵、事务繁忙的地产大佬安静地坐在下面聆听？甚至每一张幻灯片都让台下的听者拿出手机拍照，相信除了杨红旭个人魅力外，更多的应该就是现在流行的说法：都是干货。
一身黑色西装、白色衬衫，出现在演讲台上的杨红旭给人的第一印象是：职业、自信。他语速很快、在演讲过程中，大量有关房价、供应量、土地购置面积的折线图、柱状图作数据支撑，专业性很强，让现场不少人在边听边选择拍下数据，“留着回去再看看，消化研究”。
“黄金十年”已过，房企进入“阵痛期”
随着中国经济进入新常态，经济由高速增长转为中高速增长；经济结构优化，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡差距缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更大民众；经济由要素驱动、投资驱动转向创新驱动。
与此同时，新常态下中国的房地产业由高增长转为中低增长，房价涨幅趋缓。“开发商现在的日子比较难过，黄金十年过去了，房企进入了阵痛期”，演讲伊始，杨红旭感慨道。
“三四线的城市库存量太高，房企逃离，一线城市房价很强势，但是房企在一线城市赚不了钱，因为面粉太贵了”，杨红旭坦言，高地价使得开发企业的利润空间受到了压制。
“中小城市库存大，房企不去拿地，一线、二线比较强的城市，地价比较贵，市场越往上走，开发企业的利润空间就会压制”，杨红旭直言：现实非常残酷。
杨红旭表示，房地产开发增速低于固定资产投资将呈常态。并总结了中国房地产新常态的六个表现。
1、销量、价格、利润方面高增长转为中低增加。2、结构调整。产品分化：非住宅与住宅、保障房与商品房、普通房与高档房，区域分化：一二三四五线路；房企分化，数量减少、集中度提高。3、调控手段由临时行政干预转向长效机制。4、投资性需求驱动转向自住性需求驱动。5、中央政府关注重点由住宅投资转向住宅消费。6、地方政府由单一土地财政驱动转为综合效益驱动。
供求关系开始好转，楼市将回暖
在阐述完”经济新常态和房地产”的关系后，杨红旭开始用大量的数据图来展示全国和一二线城市的形势。
他从全国土地购置面积同比涨幅、全国房地产开发企业完成土地购置均价、10个典型城市月度土地成交均价走势、全国商品房销售面积同比增幅、一线城市2007年以来新建商品住宅成交面积、35个城市新建商品住宅月度供求关系、70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅等方面细致地阐述目前的市场形势。
在合肥房价走势与70个城市比较中，杨红旭笑称“过去四年在合肥买房的人肯定很高兴，房价上涨了很多”。据其数据统计，同比4年前，合肥市房价增幅12%、蚌埠市增幅2%、安庆增幅3%（上述是70城房价指数，具体价格涨幅更大）。
“合肥的房价跑赢全国，比较强势”，杨红旭表示，如今买房的时机已经到了，及时买房才是明智的选择。“从35个城市新建商品住宅月度供求关系来看，供求关系开始好转”。
其实，“劝人趁早买房”这并不是杨红旭第一次提，在他的微博中，经常可以看到这样的说法，对此，杨红旭表示，微博中的言论发布之后，很多网友的私信让他有些不知所措。
“劝人家买房子，不是胡说，是有证据的，但是很多网友私信问我具体某一个板块或者是楼盘，这个我不熟悉，自然也给不了建议，所以都不知道怎么回他们”，说完，他笑了起来。
货币必松，年内还将有降息降准
作为房地产短周期理论的创始人，杨红旭在演讲中，也谈到了2015年的房地产短周期逻辑。
“决定房价的四个要素，分别是宏观经济的波动、政策的波动、资金的波动、供求的波动”，杨红旭表示，这四大要素中，驱动轮回的两大引擎为政策和货币。
杨红旭直言2015年经济政策和房产政策双重放松。其中，经济政策方面：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，用好增量，盘活存量，确保经济运行在合理区间。财政赤字率从去年的2.1%提高到2.3%。广义货币预期增长12%，实际执行中也可略高些。
“注意！增长压力大，而通胀压力较小，货币必松：降息降准！”，杨红旭预测年内还将有1—2次降息，2—4次降准，2017年政策或将开始谨慎。
而在楼市政策方面，中央勇敢支持改善需求，地方将热情救市。杨红旭以新中国第三次救市为例，阐述了六部委新政的意义。“这一系列的救市力度很大，政策坚定不移地放松，再等房价就要涨了，改善型需求是时候释放出来了”。
杨红旭通过全国首套房平均贷款利率走势、利率变化与房价的关系、35个典型城市商品住宅存量、新建商品住宅存销比、35城一二三线住宅销存比、35个一二三线住宅存货等数据对2015年商品房销售面积预测，他称：70城房价5月或6月上拐。
同时，在经历2012年三部曲，探底、筑底、反弹；2013年一条线：振荡上行，有惊无险；2014年高位振荡，逐步降温后；2015年将是见底年：探明底部，掉头向上；2016年楼市迎来回暖年。
老杨抄底秘诀，投资看准时机 区域 产品
在房地产投资策略方面，杨红旭表示时机选择、区域选择、产品选择至关重要。在时机方面，他以自己的两次抄底为例。
“2012年6月份的时候在上海成功抄底，2014年10月份的时候，再次抄底，我是卖掉第一套房子，购买的第二套，现在应该是涨了近一百万”，杨红旭表示，这都得益于自己的时机选择。
“现在也有很多人会疑惑，应该购买什么房产呢？”。“未来中国住宅总量一定会过剩，但是人们追求更高居住品质的脚步永不停歇”，杨红旭更是直言：好房子一定是有市场的，有钱就要换大房子，居住舒服才是最关键的。
“现在有种流行说法，20年后，现在年轻人手中有六七套房子，从父母、爷奶、外公外婆那里继承来的。但与其拥有7套破房子，不如拥有一套好房子，房子再多却过得跟个穷人一样，何必呢？买一套大房子，自己和家人住的舒服”，在演讲结尾，杨红旭又重复了“舒服”两字，现场也响起了一篇热烈的掌声。
合肥公积金额度需提高，房价控制过于苛刻
“在下一轮支持房地产消费方面，地方政府还能够做些什么，来支持房地产销售和发展呢”？演讲结束后，在现场的互动交流中，应主持人的要求，杨红旭也对目前的合肥楼市给予了自己的建议。
“首先是可以增加公积金的贷款额度，这个地方政府是有话语权的，如果资金不够，还可以采用贴息的形式，以这样的额度来贷商贷，利息不变，对刚需和改善的力度还是比较大的”，杨红旭分析道。
此外，他也表示普通房的标准可以下调，要根据新的市场房价去调整，使得市场中更多的房源享受普通房的标准。“像安徽下面的地级市的话，可以进行购房补贴、减免契税等”。
对于国土部与住建部联合下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，杨红旭表示这在地级市影响较大。
“根据市场的形势，对土地资源进行调整，甚至是土地性质的变化，避免土地资源的浪费，这是造福市场，也是造福企业”，杨红旭坦言。
此外，杨红旭也直言合肥相关部门在控制房价方面有点苛刻。“据我了解，合肥房管局对于预售价管理比较严格，可能一方面是合肥的房价很强势，另一方面是政府谨慎，但是我觉得未来2—3年里应该弱化、淡化行政控制，让市场自行发挥”。
二季度房价必定翻红，市场进入新一轮上涨期
就在4月18日上午，国家统计局发布了70个大中城市的房价指数，现场有位记者问到这个问题时，正准备打开自己随手记的笔记本来看具体数字，杨红旭说“不用看了，这个月房价下跌城市降至50个，相比2月份减少了16个城市，房价上涨的城市增加了10个”。
杨红旭表示，无论是从一季度的各项经济指标还是70个大中城市的房价指数来看，全国已经走出颓势。“这意味着房价在快速止跌，二季度必定翻红，一线城市已经开始反弹了”，杨红旭更是在微博中直言：相信老杨，抄底贼爽。
2014年“9.30”新政经过1个月的消化之后，11月全国楼市销量全面上涨，2015年2月降准、降息，3月“3.30”楼市新政的出台，杨红旭表示，随着新政的出台，二季度全国楼市将全面反弹。
“我去年九十月份的时候就呼吁要抄底，但是现在来看一线城市已经过了抄底最佳时机，不过现在入手也不晚”，杨红旭表示，全国楼市将经历一场复苏，房价还会稳中有涨，建议自住需求及时购房，“根据自己的预算，如果市中心买不起，就去郊区买，时机比板块选择更重要”。
对于合肥的市场，杨红旭也表示近三四年，合肥市场在二线城市中相当强势，住宅库存量小，去化周期一直低于10个月，房价持续上涨，由于政府压制预售价，导致新房价格一直没大涨。
2014年年底销量反弹后，房价开始上扬，据了解，从2014年10月份开始，合肥楼市销售均价已经连续6个月稳居“8”字头，“其实合肥的房价相比中部其他城市来说不算高，房价持续小幅上涨，发展十分健康”，杨红旭表示，在全国大的市场形势下，合肥明年的市场也会比今年好，市场已经进入新一轮的上涨周期。
经典语录，我会坚持自己的观点
在今年两会之后，杨红旭直言“支持居民自住和改善性住房需求，天大利好！”；在3月30日，央行、住建部、银监会联合发文将二套房首付降至4成后，他直言“政策的调整超过预期”；在一季度楼市数据出台后，他预判：今年二季度房价降出现回暖拐点。
以新锐姿态重塑地产研究与地产评论新风，以著文、演讲、培训、微博、博客等多种形式传播他对市场、政策、行业发展的独特见解。这让杨红旭也受到很多地产行业人士的关注，通过他的观点来洞察市场变化。
“谁捂地谁傻瓜”、“买地还是买房，时机非常关键”、“唱空楼市很傻蛋”、“我有时候很为小编们着急，不懂得数据，对数据分析不清楚，误导了购房者”、“我这个人很较真，我会坚持自己的观点”。
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