“我们定了一个目标，5年内把7000万平方米销售物业消化掉，可能5年以后，万达将没有重资产项目。这意味着5年内万达商业地产将去房地产化，转型为一家商业投资服务企业，类似于完全轻资产化的酒店管理公司。2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。到2020年开业的万达广场数量将会达到400~500个，到2025年争取开业1000个万达广场。”4月20日，万达官方公众订阅号刊出，王健林首度对外全面揭秘“轻”万达战略。
万达公开宣布去地产化，也令商业地产的轻资产模式再次成为焦点。围绕于此的另一个行业背景是，进入2015年，诸多商业地产企业开始轻资产战略的探索转型。然而，这一关系未来商业地产项目如何退出的重要战略，仍然有很多需要解决的问题，“轻资产并不是想做就能做，项目本身所具有的可持续发展和盈利能力，是实现该战略转型的核心。未来商业地产企业竞争的两个主要指标，是以营运为核心。”万通控股董事长冯仑在近日上海举行的中国商业地产行业发展论坛上表示。
住宅地产之后，中国商业地产正迎来行业拐点。新经济常态下，商业地产领域面临“泡沫化、同质化、电商边缘化”三大力量的夹击。“所谓的轻资产，说白了就是玩别人的钱。当前商业地产项目的竞争进入深水区，竞争范围已从开发竞争转向运营竞争和资本竞争。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。
规模化转型“轻资产”
“商业地产的供应量过大和中国经济的不确定性，一方面导致外资对中国房地产投资的脚步逐渐放缓，国内地产基金很多回流国外。另一方面国内融资渠道越来越紧张，银行的贷款利率高达7%，而且不是2a的房企还融不到这个利率的资金。”同昌盛业董事总经理唐耀说。
王健林近日在出席某年会时向外界宣布，未来万达广场建造资金全部由合作单位出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，新建的项目可以使用万达广场品牌和万达全球独创的“慧云”商业信息化管理系统，而所产生的租金收益双方按一定比例分成。“2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，实现万达商业地产的全面转型。”王健林说。
此外，作为从家居跨界进入商业地产领域的红星美凯龙，尽管目前仅有2家正在运营的购物中心，然而其轻资产的战略早在布局初期就已经成型。中国房地产报记者获悉，红星美凯龙采用品牌输出的方式，现在已经与一些二三线城市的开发商进行了深入接触，“目前有两个轻资产项目已经落地，这样做的目的除了可减轻房地产开发带来的资金压力外，亦可以在建设、招商和运营各个阶段向其他股东收取管理费，带来额外利润。”红星商业商管中心负责人李嘉在接受中国房地产报记者采访时指出。
未来面临的风险
面对持有物业对地产企业周转效率的影响，如何进行金融创新，如何化解轻资产与租售并举的矛盾和冲突，已成为地产企业亟待解决的问题。然而，当前中国轻资产在没有退出机制的政策大环境之下，如何才能够让“别人的钱”看上，让商业地产项目真正“轻”起来，目前来看还是面临一些“大考”。
首先，移动互联时代给商业地产企业带来了各式的“颠覆感”，尤其是人们传统消费习惯的改变。商业地产领域本质上带有很强的服务业色彩。然而过去多年，房地产商“只研究满意度，并不研究消费者”，如果不能够很好改变，极有可能会被外界甚至其他跨界消费方式所超越甚至替代。
“当前很多项目缺乏对于90后、00后消费者消费习惯的体验性设计。过去房地产企业只是单纯把商业空间建造好卖给或者租给商家，从而为消费者提供一定服务空间，这相当于“擦屁股型”的消费者研究。未来商业地产项目应该更多可以作为移动互联线下的补充空间，譬如可用来创业、发布、分享、社交、生活享受、j9国际官网的线下活动等等。”零点咨询集团袁岳认为。
作为一家咨询类业务为主的公司，零点咨询目前正尝试改变过去商业地产企业传统的盈利模式。据中国房地产报记者获悉，在过去3年时间内，零点通过与一些商业地产企业合作，投资了将近120个品牌商家，其中30%的公司目前已经实现盈利。“先通过资本化的方式培养商业地产企业，然后再向vc和pe的角度转换。这种方式打破了过去仅仅依靠销售、租金等做回报的方式。”袁岳说。
其次，轻资产是相对于重资产而言，然而做轻资产的难度不亚于做重资产。在资本通道reits放开无望的情况下，对于企业的考验更是困难重重。“尤其是资本的获取能力和项目运营能力，将是未来商业地产做轻资产的两大考验。所以，解决轻资产之前，重点还是要解决重资产如何运营的问题。”三益资本董事总经理刘晓兰说。
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