房地产业在过去30年以及未来的5-10年，所经历过、正经历的3个营销时代如下：
1时代（坐销 行销）：
1988-1989年，房地产营销雏形初具，到了1993-1994年间，房地产业遭遇一波低谷，那时的营销，还以“坐销”为主，后来因为客户到访率和成交率低迷，少部分企业尝试走出售楼部，以今天我们称之为“行销/或拓客”的营销方式，来主动出击寻找客源，并在后来的十多年乃至至今，取得了不俗的营销业绩。这种方式，对于房地产淡市环境里的项目销售与回款，起到了很大的效用，也得到了越来越多房地产企业的认同与采用。
2时代（泛行销 数据平台与资源整合）：
随着“坐销 行销”模式的演变，可以视为行销衍生而来的，诸如“泛销售、联动、分销、包销、跨界”等“泛行销”模式，走向舞台，并以宽广而活跃的拓客手段，带来了实效的业绩回报。
颇具代表性营销手法如：融合了快消品行业常用、接地气、地推式的“渠道营销”（宝洁、格力等企业早期的制胜方法）；以星河湾为模范代表的“房地产跨界营销”（星河湾的自我总结中，将其早期战略定位的“品质地产”的“五把尺子”，进化到“品味地产”所需要的7个跨界营销基点时，合称为“七星汇”跨界营销模式）等等。
这个时期的房地产营销，趁了房地产黄金10年的大发展周期，出现了百家争鸣、百花齐放的盛世景象。
1998-2002期间，随着pc的加速发展和互联网用户的井喷发展，以pc为终端的互联网营销杀到。早期的服务模式，只是中等规模的数据库（约不到100个城市）与简单的市场信息分析，籍此逐渐建立起行业话语权的搜房，以及由成交与客户管理软件见长，逐步嵌入营销应用的明源软件公司等后起之，都还没有像今天建立今天这样兼具深和广度的用户网络。这一时期的营销，开始总结客户喜好、完善交易流程、改变客户体验，同时，基于优劣互补、完善服务链初衷的“资源整合营销”（大多数行业协会、民间的商业联盟、同业联盟机构等就是这个时期搭建起来的），也开始出现。
至此，与“泛行销”一并，早期的数据化/网络化，以及资源整合，可以视为房地产营销的第2时代三个形态。
第3时代（从“移动互联”，走向“万相互联”）：
在pc蓬勃发展的时期，并没有太多人意识到qq（当时只有msn和oicq，还没facebook一说）所代表的sns（社交网络）传播模式对于营销及社会文化将会产生的深远影响（在我看来，后来如燎原般生长的“草根意识”等社会意识形态，个体表达欲求与话语权的放大，都是因为网络加速进化后，pc与手机成为了人的“第五肢”，所带来的结果）。
在房地产营销第2时代与第3时代交接期，是“70后 85前”群体初期接触的bbs、雏形sns（如chinaren）、博客、微博等轮番上阵，后浪拍死前浪的营销与传播“模式大跃进”时期，直到形成以主控sns、马云电商、百度搜索引擎的it三大企业（bat）割据的格局（360入主细分领域的等后起之秀们，那都是后话了）。
后来的故事，大家都知道了，腾讯进一步以app——“微信”为主，切入了微电商/电子金融等具前瞻性的营销领域，而马云一边以阿里传统的电商平台应战，一边开始谋划大数据物流（菜鸟网）与阿里金融的中小额贷业务，至此，营销进入以“o2o”为特征的服务架构重整的第3时代。
近2年已经遭到这一时代趋势倒逼而发生变革的企业有：开发商代表如：万达（逐步减弱商业地产的重资产，加重文旅、电商与金融三大板块的业务配重）；万科（互联 思维玩得不亦乐乎也系统的房地产企业）。服务商代表如：搜房（以线上服务商的名分入股线下代理服务商世联与合富辉煌）。在第3营销时代里，除了继续发扬光大的平台型企业搜房、乐居等，我们看到了大量的初生代平台型营销机构如：途家、好屋中国、房多多、链家、吉屋、平安好房、明源云客等。
不管如何，在2014和2015这两年的萌芽时期，还没有形成寡头型企业，但，趋势终归是趋势，未来如何？值得拭目以待。
写在结尾的话：
对于目前这个时代而言，比无知可怕的，是安于无知；比保守可怕的，是安于保守。时代在变，而且，变得比我们预料的快。曾以万科为榜样的龙湖，用自己的学习，让万科同样还之以“尊重”。万科王石说不做商业的“玉律”，早就在n年前登山航海时，便成了成功的郁亮所提出的转型的注脚。
中国地产品质住宅榜样——星河湾，在捱了几年的限贷后，终于在复制和扩展的历程里，以鄂尔多斯项目的失利和浦东项目的退差价款新闻为导火，成为许多模仿星河湾模式的房地产后进企业的前车。已经做到商业地产鳌头独占的万达老板王健林，因为“做什么我能鳌头独占？”的自问，而在后商业地产时代，发力文旅、院线、电商与金融，而后又基于对未来商业形态的思考，提出了万达下一代商业进化——融合线上和线下的o2o（飞凡网）的商业实践。
在这个时代，骄傲的诺基亚被苹果埋葬，而乔老爷后的苹果，貌似变得只会革新ios系统和一些硬件性能，丧失了苹果值得引以为傲的饥饿营销，从5s开始，就只会在要不要“s”上做文章了。这样下去，苹果的悼文即使现在不起草，也可以开始写大纲了。时代，以及这个时代下的房地产营销模式，正越来越以出我们想象的速度进化。地产营销人的思维，要跟上这个变化的时代，如果没有玩命的学习意识与实质性地学习付出，是很难跟上这个时代的脚步的。又或许，时代并没变，变得太慢的，是我们自己而已？未来，属于“坚持自己的竞争力，坚持自己的个性文化”。未来，还属于“开放、合作、转型”，这，其实是商业世界的游戏法则，也是社会发展的大势所趋。
作者：杨 涛
上海美地行营销策划公司
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