media | media 美地行 | 第 3 页-九游会入口

        古往今来，古今中外，任何企业的成功都离不开宣传，即便是“酒香不怕巷子深”，也是因为酒好产生的口碑宣传。宣传从某个层面上讲叫做传播，传播的形态也随着互联网的深入而改变。在移动互联网时代，传播变得更加具有渗透力。 　　国联全网陈晖表示：首先我们必须了解一个现状：人们对于信息的互动性要求越来越强烈，不再是看到一个简单的信息就可以信任，而是希望与之互动的欲望更加强烈了。所以你的传播是否具有互动性将是未来几十年中最重要的话题。 　　先来看传统媒体下的传播。国联全网陈晖举例说明：企业在电视上投放了广告，观众看到广告，但是仅仅是对企业或者企业的某种产品产生巨大的欲望，这种欲望会对他之后的动作有引导，所以传统媒体时期的创意更加具有挑战性，因为创意将直接决定观众的欲望。随着竞争的激烈，广告能引发的欲望在不断下降。 　　这种模式最大的弊端不是创意，而是缺乏互动。观众很难与传统媒体的广告直接互动，更不要说分享了，即便是电视购物也不能解决这个问题。 　　国联全网陈晖表示：保持互动最简单的手段就是更新，越新鲜的信息越容易产生互动，因为好奇心！ 　　其实报纸的互动性比电视要好，所以现在媒体领域中报纸比电视好“混”，因为纸的及时性保证它起码能做到一天一更新，而电视里除了新闻以外其他节目几乎做不到这样，而现场直播的节目为了保证节目的完整可靠性更是杜绝互动。 　　所以我们称传统媒体下的传播是单一传播，或者是不能产生互动的传播。这种媒体的作用还是很大的，关键怎么用。国联全网陈晖得出一个结论：越不容易互动的媒体越容易打造品牌！互动是为了产生销售，而不是互动就是打造品牌！更加重要的是，容易互动的平台神秘感不强，而不能互动的平台，神秘感更强，更加容易塑造品牌！国联全网陈晖建议如果你选择品牌战略，那么传统媒体还是必须要选择的渠道，而且你既然选择传统媒体就不要太顾及销售，一心一意地打造品牌才能事半功倍。 　　传统时代的传播模式： 　　a→→→→→→b 　　pc时代的传播模式： 　　b→→→→→→a 　　当网络营销开始流行的时候，我们发现这是一种可以互动的媒体，我们可以直接给对方留言，我的留言也许会获得信息方的反馈，也许会获得同行网友的反馈。国联全网陈晖说：所以网络媒体发展速度非常快，越互动越愿意呆在这里，越互动越有感觉，越互动速度越快，这就是网络营销的最大特点。但是又有一个问题产生了，传统的网络媒体过于被动，所以获得的互动是有限的，这种有限的是艰难发出巨大传播能量的。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

一、关于房地产策划     所谓“策划”就是按照事物发展的态势（或市场研究结论或事物发展规律）来合理安排、计划、执行某件事情。从房地产开发过程来看，房地产每一阶段其实都是一个策划。如：户型设计阶段实际上也是一种策划，户型适合那些人居住，设计成什么样的户型，面积多大，户型配比如何，都需要有策划的。     房地产策划在不同性质的公司又有不同的理解。对房地产开发商而言，房地产策划涵盖房地产的全程开发过程，从拿地到定位、规划、施工、销售、物管等。对房地产营销策划公司来说，房地产策划的分工就相对细化，一般主要指营销阶段的策划，包括地产开发过程中的前期定位、规划设计和后期销售策划；而依据不同的阶段的划分，又分为前期策划和销售执行策划。 二、对于房地产前期策划的理解     一般而言，区别前期策划和销售执行策划的基本标志在于项目施工图是否完成。项目的施工图完成标志着该项目的前期策划工作基本完成，应该进入到项目的销售执行策划。所以，从而必定出现了房地产策划在不同阶段的不同理解和不同侧重点。     从字面上来解释，所谓前期策划，主要指以市场分析和客户研究为基础，对项目的土地价值进行深入研究，确定项目的最终产品形态和比例关系。其结果表现为确定项目的产品定位。     市场分析、项目分析、客户分析、产品定位是目前一般策划顾问公司所能为开发商提供的最为重要的服务内容，同时也是前期策划最为关注的问题。但在较大的知名地产顾问公司，如：戴德梁行、世邦魏理仕、美地行等，在前期策划中，除了提供以上核心内容外，在地块的研究分析时，一般都对项目的开发进行可行性研究分析，确定较为合理的开发模式和资金筹措方式。     我们可以看出，一个项目的前期策划其服务内容和成果是相当复杂的，对策划师的知识面要求相当广，用“杂家”来形容前期策划师一点都不为过。在这过程中，从专业理论来说，策划师需要具备市场研究知识、投资分析知识、建筑规划知识、广告学知识等；从能力来讲，需要有较强逻辑思维能力、组织和协调能力、市场分析和判断能力、语言表达能力等。 三、房地产前期策划的基本框架     在前期策划中，最为显著的成果表现为“前期策划报告”。那么，一份“前期策划报告”中应该包含那些内容？应该说，依据不同的项目不同情况，每一份报告的内容侧重点都不同，这没有什么规律可循，但基本内容比较接近。     第一部分：市场综合分析。主要从项目所在区域规划情况、区域内楼盘情况分析、片区产品分析、片区潜在供应情况分析、周边区域市场分析、豪宅市场主流项目借鉴及产品分析、市场分析结论。     第二部分：项目发展建议。我们主要从六个方面进行阐述，如：项目定位篇、整体规划篇、项目建筑空间篇、项目配套篇（商业、会所）、项目园林篇、项目物业服务篇。基本涵盖了前期策划中需要重点解决的所有问题。从项目的定位，到项目概念规划，一直到物业管理都提供较为详细的方案，提供专业的建议。     由此可见，在前期策划的关键点是通过市场的分析，提供解决项目的规划、建筑空间、配套、园林、物业服务等问题的方案。如何去解决这些问题，是每一个项目在开发前期需要重点考虑和关注的，所以这也是我们房地产策划的前期策划中需重点解决的核心课题。 四、如何培养前期策划能力     作为一名地产策划师，知识面要广，视野要开阔。“见多识广”在地产界表现得尤为突出。相对于房地产销售执行策划，前期策划对一个人的策划思维和能力的培养更为重要。在前期策划中培养的是一个人的市场判断能力、学习和吸收能力、逻辑思维能力、整体战略思维能力。从个人的实践来看，对于前期策划能力的培养应该从以下几个方面着手： 1、多看：学会踩盘     踩盘是每一名策划师都必须经历的基础课程。如何踩盘也就显得非常重要了？踩盘其实可以分为不同阶段来看，当项目处于现场开放、园林开放阶段，我们更多是关注项目的产品配比、园林、建筑特点和配套，也就是说前期关注的是建筑本身，特别是产品设计上的创新和规划理念，是值得我们很好的学习和参考的。在销售阶段关注点可能就转移到了营销手法、现场包装、销售情况等具体营销执行上去了，从而做出较为客观的判断。所以，一般而言，楼盘最好去看两遍，并且每一遍的侧重点都不一样。除了踩盘外，策划师一定要多涉猎一些书籍，如建筑学、广告学、心理学、哲学、历史等，这对扩大自己的知识面和丰富阅历非常重要。 2、多写：从模仿开始，多实践     写作能力是策划师必须具备的基本技能。一般而言，普通的策划报告有比较固定的模式，如：市场分析、项目分析、项目定位、项目发展建议等。建议刚开始学房地产策划的同事，多参考别人好的策划报告，通过一定的模仿和锻炼，最终形成自己的风格和思维。通过多写可以培养思维能力、思考问题的能力。特别是对逻辑思维能力的培养，一定需要通过大量的文字性报告和文章的锻炼。地产策划师中经常需要用ppt稿，但ppt稿对一个人的思维能力和语言功底的要求非常高。文字要简洁，在短时间内向客户演示内容，语言的逻辑性一定要强，否则客户不知所云。  3、多说：善于表达自己观点     策划，是一项与人打交道的艺术。策划的成果最终不仅通过文字表现出来，最重要的还是自己的语言表达。好的策划理念和观点往往是通过多方沟通最终体现出来。所以，平时需要注意多表达自己的观点和看法，同时也是对语言表达能力的一种锻炼。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    在日前吴晓波参加的一个沙龙上，吴晓波整体谈了下自己对于2015年楼市的看法，分类精简，主要有下面5点。 1，市场面     观点：房地产市场已开始复苏，到明年房地产市场一定会温和上涨。     缘由：去年到今年实际上中国在经历一场比较严重的经济危机，目前刚刚走出经济危机。明年我们会看到的现象是，不动产市场一定会复苏，其实现在已经在复苏了。吴晓波举例说，杭州上个月的新房交易量是1.8万套，创下最近五年来最高交易纪录，这几乎是全国的普遍现象，所以明年不动产市场一定会温和上涨。 2，企业面： 观点：在接下来行业洗牌中，过往房地产企业投机的经营模式难以为继，最后留下来的房地产企业可能只有30家到50家左右的全国性公司，而这些大公司之间的专业分工也会更加明确。 缘由：     未来五年内，我认为经济形势一定会比今年好，但是即便在这样的情况下，中国传统企业仍然会爆发非常大规模的倒闭、歇业、转型和跑路潮。”吴晓波分析，“而剩下的幸存企业会变成专业公司、信息化改造和小制造结合的模式。”     这次房地产行业经历的洗牌过程，房地产企业通过投机的方式从不动产市场里面获得利润的时代已经过去了，这样比较简单的房地产开发模式会逐渐消解掉。     最后留下来的房地产开发企业，可能只有30家到50家左右的全国性的房地产公司，因此未来房地产行业也会进入一个大公司时代。“但是大公司之间会出现不同业态的分流，也就是这些房地产大公司之间分工会非常专业，有的做旅游地产，有的做养老地产。”吴晓波说。 3，投资面：     观点：至少在未来十年中，房屋的主要价值仍然不会是居住价值，而是作为投资价值继续存在。     缘由：从1998年以后，不动产消费成为居民主要消费，也就是以不动产消费为主的居民消费。2003年中国广义货币总量是18.6万亿，到2012年时国家广义货币总量是94万亿，10年间广义货币总量增加了5倍，基本上相当于北上广等主要城市在10年间商品房价格上涨的幅度，所以居民在过去的10年间买房对不动产投资是避险性投资的避风港，买房变成了一种类货币形式的投资。“包括现在居民购房，也是对未来的投资预期，2010年以来政府对不动产投资的打压，其实是非常糟糕的。”     在吴晓波看来，至少在未来十年时间里，中国一线城市不动产的主要价值，并不是居住价值，而是投资价值。” 4，土地面     观点：中国接下来的土地改革，在未来几年内，中国农村土地，比如宅基地、山林地和承包地这些土地的价格会越来越高     缘由：因为政府在去年就已经提出农村用地和国有土地将会实现同权同价，这是城镇化建设进一步下沉，提高农民的财产性收入，非农用地的确权工作落实、承包地可抵押转让、宅基地抵押担保及转让。 5，金融面 … 继续阅读 →

在产品文案的写作中，有两种文案人，一种是x型文案人，另一种是y型文案人。 举例如下，这些都是产品的具体描述，请为这些描述写文案。 x型文案和y型文案的分别产生了二种不同的写法： 由此图得出： x型文案人，他们更像语言学家、修辞学家和诗人，他们的日常工作就是想创意、查词典和构思修辞，以想办法用华丽的表达来描述产品。 y型文案人，他们不太擅长华丽的修辞，但却花费大量的时间去了解用户想的是什么，想要用最简单直白的语言来影响用户的感受。 当企业想找人写文案的时候，总会面临x型文案和y型文案的选择。但不幸的是，大部分时候，企业选择的是x型文案，而不是y型文案。而今天我们要说的就是：为什么要选y型文案？ 举个例子，有个心理学家正要去吃饭，结果看到有个乞丐乞讨，文案是这样的： 然后这个心理学家帮助乞丐改了一下文案，结果乞丐在同样的时间内收入增加了好几倍——2小时内收获了60美元。他把文案改成了： 所以，这就是为什么要选y型文案，它做的是用户感受的设计，目标是让文案变得更容易被用户感受到，而不是变得更加费解。 再比如另一个经典文案——为了让一无所知的用户感受到第一代ipod的轻薄小巧和大容量，乔布斯说： 把1000首歌装到口袋里。 而反观x型文案会怎么写呢？ 答案是你几乎联想不到任何东西。 而这样的x型文案就是在用语言的华丽来掩盖内容的空洞和思考的缺失。 如果让这批x型文案人来写谣言，那么肯定他们连谣言都写不好，因为它们改过之后的谣言是这样的： x型文案和y型文案，你应该知道怎么选了。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

          目前，随着政策宽松的预期加强，在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，中国房地产市场如何发展，正在成为整个社会的关注焦点。   　　6月6日，由中国房地产业协会、中国新闻社浙江分社、杭州文化广播电视集团、中华社会救助基金会联合主办，66频道杭州房产电视承办的“创世纪——中国房产西湖峰会”在杭州举行。 　　原中国房地产协会副会长朱中一在峰会上表示，目前房市已总体向好，但还存在去库存压力大、地区差异明显、房企资金链紧张等问题。他认为，在细化库存房消化政策、跟踪市场并加强市场监管和风险防范同时，应遵循房地产发展规律，建立起房地产市场健康发展的长效机制。对于房地产的未来，朱中一称中国房地产仍有较大发展空间。 　市场向好 问题仍在 　　今年4月份，全国新建商品房销售面积2.64亿平方米，降幅比收窄。4月当月，商品房销售面积8130万平方米，销售额516亿元，分别同比增长7%和13.3%，改变了去年以来单月销售面积都是负增长的情况。 　　朱中一分析：“4月销售额的同比增幅高于销售面积的增幅，与一些中高端项目入市有关，但也反映出一些地方房价已经开始止跌企稳，1-5月的数据虽未公布，但5月好于4月已成定局。” 　　朱中一表示，中国房地产市场总体上已积极向好，但必须清醒认识到，从市场角度看当前还主要存在三个问题。 　　“首先是商品房去库存压力大，4月末全国商品房待售面积为65681万平方米，一些城市新建住宅去库存的周期可能要超过24个月。二是省区与省区之间，城市与城市之间差异明显。从城市来讲，一线城市和部分二线城市商品房销售面积上升明显，而多数三四线城市销售不畅的状况没有明显改善。第三则是不少房企的资产负债率在提高，中小房企资产链紧张。”朱中一说。 　　在房价方面，目前市场回暖的还主要是一线城市和东、中部的二线城市。朱中一表示，房价的逐步止跌企稳，或稳中回升，是市场回暖的重要标志。他提醒，房价与供求关系、资金流动性、项目地段、项目品质等众多因素有关，对于房价的走势判断还应防止个案炒作和局部情况放大。         对于企业特别是近两年拿了高价地的企业，在市场向好时适当调节，朱中一认为这是可以理解的，但他也希望存量房消化压力大的企业，仍要坚持以价换量，抓紧回笼资金。 　城镇化带来房地产发展空间 　　对于未来中国房地产市场的发展空间，朱中一也表达了他的积极看法。 　　“中国持续推进的城镇化是房地产发展的最大空间，无论是城镇居民的住房改善，还是新增农业转移人口的住房需求，房地产仍有较大发展空间。”朱中一说。 　　朱中一也为房地产市场的健康发展提出了自己的建议。他表示，要首先处理好房地产业在稳增长、惠民生、防风险中的关系；既要落实好已出台的住房税收、信贷和公积金支持居民自住性和改善性购房的政策，又要细化库存房的消化政策；既要跟踪市场，又要加强对市场的监管和风险的防范，对有市场前景的项目，继续给予合理的融资支持，对住房供应偏紧的城市，继续增加住宅用地的供应。 　　“从房地产市场发展规律和新型城镇化发展规律出发，既要防止土地城镇化快于人口城镇化、房地产发展快于产业发展的倾向，也要积极稳妥推进各项改革，完善政策撬动新增住房需求，通过市场和保障有效解决农业转移人口的住房问题，缓解三四线城市的去库存压力。”朱中一说。 　　他同时指出，在促进库存消化的同时，国家要调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，建立健全房地产市场健康发展的长效机制。 　　房企新常态：消费者主权时代 　　在本次论坛上，与会专家也表示，在经济新常态下，房地产市场也进入了消费者主权时代的“新常态”。 　　“房地产行业进入新常态，不仅是指增长速度趋缓和企业利润变薄，更重要的是指产业结构的细化和优化，以及发展方式的转型与产品品质的提升。”朱中一说。 　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华则表示：“从国家政策层面、房地产市场等各个层面看，房地产已经是今非昔比，新常态就是发展模式从数量扩张转向品质提升，整个行业从投资驱动转消费驱动。现在是消费者选择和主权的时代，开发商要注意这个思路的转换，否则逃不出去库存的宿命。” 　　贾生华表示，房价过去是整体持续上涨，而未来将转向分化，不同城市、不同项目、不同区位、不同产品类型都会带来价格分化。“房价走势很复杂，有涨有跌，就看你做什么东西，这是很大的挑战，但也是重要机遇。” 　　“住宅业仍是我们的最大业态，既要保持一定规模，又要在加快推荐建筑工业化与住宅产业化方面上一个台阶。同时，房企的转型创新一定要结合自己的实际，特别是优势与潜力。而新拓展的业务必须符合未来的发展方向，如养老服务业、旅游业、社区服务业等，还要顺应行业发展特点，如金融结合，互联网结合等。”朱中一也提醒，这个过程中企业要防止盲目跟风，一哄而起，这在行业中教训颇多。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项 目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择) 四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路 根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路 ①产品分析 ②本项目的swot分析(优劣势分析) 基于swot分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略 五、战略分析与规划 ①项目卖点回纳 ②营销总策略 ③销售价格总策略 ④总推案分阶段策略 ⑤公关与宣传总策略 … 继续阅读 →

     作为房地产的销售人员，如何能够成功地将房子推销出去，除了房子本身的质量过硬之外，与销售技巧和话术也是有很大关系的。     作为销售人员，最大的一点忌讳就是以貌取人。不要根据客人的衣着打扮来暗自揣测其是否能够有购买力，如果以势力的眼光和态度来对待客人，那么毫无疑问，你将会失去一个甚至他背后更多的潜在客户。     对所要销售房子的各个户型都有很透彻的了解，当客人问起任意一种户型时，都能够很快速地在脑子里调出相关资料，比如几室几厅，南北朝向，公摊面积等等。     不要一开始就滔滔不绝地一直推销某一种户型，这是很让人反感的做法。要认真听听客户的要求，比如是想要错层的，还是复合的，喜欢临街的，还是靠里面些的……综合这些信息，来给出最符合客人要求的户型。     介绍房子时，可以多说说优点，比如低层房让老年人行动方便些，高层房空气质量好些……绝对不能对房子的硬伤或很明显的缺点做出虚假的掩饰，有时候坦陈实情，反而更能赢得客人的好感。     假如客人无法当场拍板，销售人员不能流露出不满。可以主动送上户型介绍资料，请客人带回家仔细研究思考，并且送上自己的九游会入口的联系方式，表示可以随时与自己联系。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

  第一、社区深服务     成熟社区是房地产开发终点，也是未来起点。社区服务发展空间极大。从医疗到养老，从金融到家政——社区服务的竞争对手(j9国际官网的合作伙伴)是在每一个细分服务行业中强大的专业选手。社区服务的优势是和消费终端零距离，有可能及时了解，反馈，定制和修正消费者需要的服务。     那么开发企业切入这一市场的难度在哪？有人认为是开发企业的物业平台不能有效扩张和复制，我们认为并非如此。直到2015年，在市场上收购物业管理权也并非难事，管理精明者还可以通过物业公共空间的商业化利用来避免这种收购在短期亏损。如果万科、中海、绿城、金地这些物业真的需要大量进入新社区，其实也不是很难。     可是，企业的目标不应该是在每一部电梯里贴满广告，而是在社区增值服务方面真正挑战(或整合)专业选手，变垂直分类的生活服务提供体系为内容多元的社区服务提供平台。这时候，增加用户数量固然关键，提供特色内容更为重要。物业管理权有一定的粘性，因为业主召集业委会更换物业公司很困难。但倘使服务不佳，好比流氓软件无法卸载，不算是什么了不起的护城河。扩张用户数量极具意义，可企业还应在海量需求中挑选出一点内容去寻求突破。      如何提供有特色的服务内容，并在和专向服务提供商的竞争中取胜？用心整合资源，用心创立品牌。新一代中国人并不缺乏付费习惯，无奈整体服务质量低下使物业管理微利。增值服务五花八门，但如何说服用户形成持续付费习惯?如，保安卖给你金融产品，哪怕通过app贩卖，其相对于专业金融服务公司的优势在哪里？社区食堂，是否明显区别于一般餐厅，而成为社区支付平台的入口？互联网可以消灭信息不对称，可以创造产品外部性，可以打破行政管制提高效率，专车服务使运营空驶率大幅降低，以足够多的用户数量完全覆盖平台开发的技术成本，也使出租车标识垄断毫无意义。但互联网企业单枪匹马，无法在社区服务方面赢得一切。这是因为社区服务市场已经高度市场化，且物业管理的成本并不会随着物业管理面积的扩大而显著下降。     所以我们认为，未来社区终端服务的赢家，可能既具备轻资产思维、平台意识，善于利用互联网，具备成本控制能力和较高服务品质，又能叠加一种或几种专业化服务能力。这种专业服务，当能真正打动客户内心。这种服务可能需要和专业化服务商战略协作，也可能依靠企业独一无二的创想或品牌。物业管理“程式”卸载很难，各路人马又疯狂争夺优质物业管理资源(一二线城市，高入住率普通住宅)，留给后来者的时间已经不多。这个行业烧钱的关键方向，既应该是扩大管理面积，更需要是丰富服务内容。英雄出世前，各家潜在的竞争者，很可能面临亏损。     我们相信，5年后，或许有某一家企业能提供全面贴心，不可替代的服务，从而能使其管理社区的物业管理收费(或增值服务收入)和物业管理面积共同出现指数式增长。这种专向的，不可替代的服务，或许是确保您能在三甲医院挂号，或许是确保孩子可以进入品质堪比中关村一小的小学，又或许是我们现在根本无法想象的新生活需求(这个概率最大)。一旦英雄出世，这个行业的后来者想要颠覆王者的难度是很高的。     碧桂园提出打造全生命周期服务平台的理念，和中国平安合作，管理较大规模存量物业，在社区配套教育方面有一定特色。当然，我们认为碧桂园距离胜者还有相当距离。她或许需要闯过以下几关：打造开放而不是封闭的平台，管理非碧桂园开发的项目；加大投入继续提升物业管理的质量；寻求和平安合作进一步落地，并积极寻找其他领域的j9国际官网的合作伙伴，找到客户痛点所在。 第二、从集中办公到到互动创业     wework等在海外分散提供工位给创业者和中小公司。在中国，soho，上实，金融街，招商等开发企业，也都开始以不同方式探索办公物业的新利用办法。     市场关注万众创业，万众创业的热潮根本停不下来。社会从金字塔式分工，大企业主宰，逐渐向网状分工，个性工作，大企业和创业者共荣演变。创业不是闭门造车，创业者之间智慧和激情的碰撞，永远都是创新的来源。互联网让信息沟通更容易，但电影里的宅男一定也有宅男伙伴。有时候，一场茶水间头脑风暴不可以缺少，一场大汗淋漓的篮球赛能诞生新点子。与此同时，移动办公早已使研究员不再局限于某一个物理场景码字。移动的办公空间，同样是未来所必须。     soho中国在转售为租之后，并没有成为一家吃租金的无聊玩家(中国那么低的租金回报率，很难让人喜欢nav折价的投资故事)。soho开始通过3q业务，涉足联合办公产业。这家公司确实开始发现并试图迎合创业者要求，并正在争取为数以万计的创业者提供最好的物理空间。比如，成为创业者和风投沟通的桥梁，为这些创业者组织一场讲座，在茶水间放上苹果，时不时鼓励大家聚聚。     但soho距离胜者仍然不近。第一、需要及早打破自有物业的边界，将soho品牌输出到并非soho中国开发的物业；第二、竭尽全力，尽可能增加给创业者和中小公司服务的内容，创业人士需要的不仅是吃一个苹果，还需要和政府部门的沟通，人员招聘，itj9国际官网的技术支持等；第三、竭尽全力，增加可供选择的物业网点和形态。如果让我们选择soho平台而不是其他平台，首先我们希望看到的是这个平台具备较多的办公地址选择；物业形态，也不应该只是写字楼，类似咖啡店那种底层空间也可以考虑。第四、分层收费的体系。目前的3q业务没有形成wework那种分层收费会员体系，今天所谓的3q会员更多还是租客身份。当然，要建立收费体系，首先还是要提供更高的服务质量，较丰富的办公地点选择和较多内容的增值服务包；第五、更灵活的回报机制。或许分享入驻企业的成长红利是一个好想法，在国际上确实也有投资于会员企业的联合办公空间提供商。     和社区深服务不同，联合办公这个行业的客户目前基本没有粘性。他们可以随时搬走，也可以马上搬来。而且这个行业，或许创意可以迅速颠覆既有优势——毕竟缔造一个物业管理品牌的口碑很难，但包租下几层写字楼并加以改造很容易。   … 继续阅读 →

    无论从外部形势还是内部压力来看，房地产行业面临的是一场革命性的改变。 一、困境与转型     先讲外部形势。2014年房地产企业大家讨论最多的两个话题，一是对房地产企业前景的困惑，二是房地产企业如何转型。     从1998年算起，房地产已经经过15年的黄金发展时期，但到2014年遇到了最大的转折点。2014年，商品房销售了7.6万亿，同比下降6.3%，面积12万亿平方米，同比下降7.6%。而2013年的数字是销售额8万多亿，同比增长26.3%，面积13亿平方米，同比增长17.3%。房地产长期以来都是双位数增长，突然变为下降，这是很大的转折。从价格来说，全国的单价基本是平的，略微有下降；但往年平均的房价都是10%左右的上升，这也是很大的逆转。     但不管如何，房地产每年7到8万亿的巨大市场份额还会存在下去。虽然大家认为赚钱越来越难了，但房地产还是支柱行业，城市化还会发展。到2014年城市化率是55%，即每年大概还有1千万人口进城，每年城市新出生人口是7到8百万，这还是很大的数字，因此有人说还有一个“白银十年”。据说有个大公司做了未来十年至1万亿的发展规划，还有不少企业还在做千亿梦。     另一方面，更多的企业还是忧心忡忡。2014年行业毛利连续三年下降，并且上市房地产企业出现预亏的情况，2014年杭州房企亏损面达到7成，而至2015年1月底公示的47家上市房企，12家预亏。各大城市的库存量平均是15个月消化期，创历史新高。还有前面提到的销售量价的下降。     房地产的坏消息、好消息都在出现，但我们要看到它趋势的一面、主流的一面是什么。我们首先要看到未来不容乐观的一面： 第一，房地产供大于求的情况已经出现，并且会长期存在     2015年仍是房地产去库存的一年，实际上今后房地产供大于求是“新常态”。多数房地产公司土地储备都是充足的，近年全国每年土地销售3万亿以上，这几年许多房企都储备了大量土地。尤其很多中小企业，他们现在都是信奉高周转，无论是出于资金压力还是对行业判断，都会加速行业高周转的趋势。     所以，未来的库存我们不仅仅看到账面的库存量，还要看到很多企业的供应潜力，有的做到6个月开盘，有些人甚至说拿到土地3个月就开盘，只要供应短缺，它很快就跟上了。 还要看到潜在的库存，地方政府土地储备年超过20万亿，像2014年全国卖地4万亿，因此是不会出现短缺了。房地产再生产环节和供应环节都不可能指望出现短缺。以往唯一的门槛是资金门槛，但我认为很快将出现亏损的门槛。  第二，超级垄断企业不断增大，进一步恶化了市场竞争环境     绿地2014年销售2400亿，万科是2100亿，2014年进入千亿的企业共有7个。2000多亿是什么概念？1998年我们全国商品房销售2513亿，现在一个企业就销售2400亿！市场扩大了，但问题是前十强的集中度达到了17%，还在不断地提高。     巨型垄断企业出现是行业利润的灾难，因为垄断企业微利化生存是普遍现象。垄断企业为什么垄断？它要依靠扩张规模来维持生存，只有继续扩张才可以把问题掩盖住。它甚至不赚钱也行，一定要活下去，大到不能倒了。而在垄断房企压迫下，广大中小房企生存空间越来越小，盈利空间会持续恶化。  第三，房屋土地价值增长出现减缓与逆转，投资市场迅速萎缩     房地产过去有一个只涨不跌的神话。很多人买房为升值，恐慌性购买超前释放了很多需求。只有从2012年出现价格放缓，投资才慢慢的放缓，2014年加速了这个过程。2014年全国百城房地产价格连续11个月环比下降，首次改变了房价单边上涨的趋势。这种现象将彻底扭转居民购房升值、保值的预期。     … 继续阅读 →

    媒体广告曾经是策划公司为开发商寻找客户的主力召集手段，效果趋弱是不争事实，现在已经没有人指望广告轰炸来解决案场来访量问题。一方面走出去找客户成为标配，同时基于移动互联网的社会化新媒体成为营销传播的宠儿。现在的房地产营销策划人，不搞个微信自媒体，不抢几次头条刷爆几次朋友圈，就成了奥特曼或者老古板。媒体广告还要不要打、怎么打，是个令营销人纠结的问题。 媒体曝光，是形成品牌拉力的必经途径   走出售楼处找客户，是所谓的渠道推力。客户召集需要推拉并举，而品牌拉力形成的自然到访客户，其意向度和准确性相对来说是最高的，因为客户经历了一个品牌对标自我筛选的过程。品牌拉力=品牌价值×曝光度。所谓酒香也怕巷子深，再好的产品也需要让客户看得到，而且是反复地看到，这就需要媒体曝光度。   曝光度的作用在任何时代都不能被低估。心理学的研究表明，反复曝光会增加积极影响，减少消极情绪，人们更喜欢他们熟悉的东西，熟悉产生偏好。这与人性有关，而与时代无关。之前文章谈到过“要热销，先出名”，也就是说，在目标客户眼前反复的曝光，让客户关注、记住、相信、传颂项目是形成品牌拉力的必经途径。   在移动互联时代，信息传播高度碎片化，媒体曝光度不能简单地通过大众媒体硬广投入获得。但这不代表不再需要做广告，不再需要媒体，而是做广告的方式方法改变了，营销人必须适应和驾驭这种变化，但目的依然是让项目信息尽可能多地曝光，也就是要让潜在客户看得到。 广告怎么投，跟着客户的眼球走   广告怎么做，最基本的逻辑，就是跟着客户的眼球走。客户的眼球在哪里，毫无疑问最主要是手机。手机已经成为我们获得信息最最主要的一个渠道，移动新媒体的重要性不言而喻，而微信朋友圈则成了营销人比拼创意和投入的主力战场。   手机或pad等移动终端取代了报纸杂志电视电梯广告等大部分传统媒体，但依然有部分传统媒体难以替代，那就是户外和电台，因为我们在户外开车或行走的时候不能看手机，所以户外和电台成为硕果仅存的依然能够获得客户眼球的传统媒体。   户外广告还有一个独特优势，是能够基于客户地图对对标客户实现较精准地覆盖与锁定。高炮、大牌进行对标区域核心干道、商圈的覆盖；3-5公里内道路道旗灯杆灯箱对于售楼处指引、竞品拦截、阵地气势的打造；地铁站、公交站台、车身等户外媒体对于客户出行线路的封锁。当然，传统户外广告牌的资源极其有限，见缝插针地开发一些碎片地媒，虽然逼格不高，但却不失有效。   后面我们会专文谈人员拓客。拓客中的派单实际上就是通过流动的人员和单片将广告强制性做到客户身边，事件化的创意拓客则让线下广告延展到线上实现二次传播，本质依然是广告，是为了增加曝光。 没有旧媒体，只有旧思维   现在的年轻人基本不看报纸，但如果客群定位为中老年人，或许报纸依然是一种对标的信息渠道。即便确实很少人在看传统的报纸杂志，但依然不乏投放报纸硬广，凭借创意变成社交网络上病毒传播的精彩案例。   同时，移动新媒体很火很流行，但我们在微信上看到最多的依然是生硬的楼盘广告，和寥寥的阅读量。媒体虽然是新的，但方法依然是旧的，新瓶装旧酒一样不能获得客户眼球。   所以，媒体广告依然是重要的客户召集渠道之一。对于一线的营销人，无所谓新媒体旧媒体，能抓住眼球、找到客户的媒体就是好媒体。媒体运用各有千秋，按其特性发挥其长，基于互联网新思维进行创意和整合才是不败法则。

    昨天上午，知名地产专家任志强主讲连云港首届房地产论坛，引起不小的轰动。两个小时的演讲结束后，在互动环节中，任志强就知名房企、连云港报业传媒集团等提出的4个问题进行了耐心解答，并抛出自己的观点：“房地产依然是支柱产业。”他认为，房地产市场再经过两年的调整期，还会进入上升期。最快今年四季度就会看到明显的价格上升过程。 谈房企转型： “只要你还做房地产 别说什么转型”     在房地产论坛上，当现场房企问到房地产企业转型时，任志强直言不讳：“只要你还做房地产，别说什么转型！”     任志强说，企业发展过程中一定要多做分析，确定投资方向，比如投资商业不在于建不建房，而在于是否具备一套商业运营的成熟经验；投资商业和写字楼项目，要考虑当地的第三产业比重，如果第三产业比重增加，写字楼、商场的需求就会大于住宅的需求。     “现实中，很多开发商根本不分析当地经济发展情况，认为这块地不错，就来投资。你要想想投资是干什么的，是盖高档住宅还是普通住宅，都要进行认真分析。”任志强说。 谈港城楼市: “变化巨大 对周边地区有巨大吸引力” 来连之前，任志强专门查看了港城相关经济数据。“有人告诉我，虽然连云港的房地产市场销售量在下降，但房价是坚挺的。”     数据显示，今年3月份，连云港城区销售商品房面积在2.9万平方米左右，4月份翻了一倍。“这可能是受到了政策的刺激。连云港人口500多万，按照这个标准计算，销售面积应该在400万平方米左右才比较合理。”也正因为如此，任志强表示“看不懂连云港楼市”，“房地产所占的gdp的比重应该很高。不过从投资角度看，连云港房地产投资比重远没有达到，因此数据是矛盾的。”     之后，任志强话锋一转，“不过，单纯从城市面貌来看，变化很大。2007年我来过连云港，今天来看，城市有了巨大的变化。”任志强说，从gdp增长情况看，连云港在整个苏北地区增速还是排在前列的，一季度增速超过了10%，比全国大多数地区都好，至少比北京要好。     “只要在吸纳人口的总量方面是不断增加的，那这个城市还是一个正增长的城市，连云港就是这样的城市，对周边地区还是有巨大吸引力的。”这是任志强的原话。 谈产业发展： “房地产依然是支柱产业” 对于房地产企业发展，任志强仍看好，认为其仍是支柱产业。 “目前，销量下降最严重的是住宅，但并不是所有城市都下滑。”任志强说，今年以来股市增长迅速，但房地产市场还没有转换。今年3月份销量增长与政策无关，4月的增长才是“330”政策影响的结果。 “2013年、2014年房地产销量都在下降，但明年价格飞涨的情况可能会重现。”任志强表示，短期内不会出现较大调整。 目前既要解决低收入家庭住房问题，又要考虑gdp问题，“下一步国家还会出台优惠政策，出现价格优势，让经济不再下滑，增强市场信心。”任志强说，“在国家出台新政策前赶紧买房，等政策出来就来不及了。” 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/ 

 在移动互联网带来无限便利之时，人们总是会问：实体商业能否被电商颠覆？     回答问题前，让我们思考一下，何为颠覆？     所谓颠覆，即a事物被b事物取代，且两者一定具有相同的功能属性。比如，我们判断游艇是否被颠覆，就需要考虑如何定义其功能。如果定义它为运动品，那就要在运动品的维度上寻找是否有替代它的潜在对象；如果定义它为一个炫耀的奢侈品，那就要在此维度上找到对手。讨论实体商业有没有被颠覆之前，也应该先来探讨一下实体商业功能属性的维度是什么。     在实体商业中，百货是其中一部分，它的定义是买东西的场所；购物中心是区别于百货的另一种实体商业，它的定义是生活场所。买东西这类功能，容易被电商所替代，但生活场所这个功能，却不那么容易被取代。因为没有人愿意在虚拟的空间里进行恋爱、聚会、娱乐等需要情感投入的人类活动。     实体商业不会被颠覆，但的确受到了冲击。然而，这种冲击不是电商造成的，而是由于实体商业自身对消费者的需求变化无动于衷。     对于消费者来说，之所以会对一些商业项目感到失望，也多是由于商业项目自身出现问题。仅从情感方面来讲，目前，多数商业项目因过惯了开业就能赚钱的日子，而对消费者过于冷漠，就如同没有恋爱就想着结婚生子一样，自然不会有好日子过。     当下的消费者具有年轻化、趣味化、情感化、个性化等诸多特点，商业项目一旦对于导流没有深入研究，就必然会在实际运营中遇到种种困难。因此，我认为未来有三种实体店一定会消灭，那就是“三无店”：无客户、无品牌、无服务。     在移动互联时代，实体商业需要把脉新时代消费者的各类需求，并提供他们喜欢的服务。在我看来，至少有三个方面需要改善：     第一，部落化思维。电商一般都是基于价值观做管理做运营。如果说实体商业是一个没有教义的教堂，电商就是一个没有教堂的宗教。电商做不到的是跟客户面对面，让客户真切地感受到服务的温度，让它感知商品本身的魅力。我们可以在实体商业自身优势上学会电商最擅长的事情，与客户之间实现价值观的共鸣。要注意的是，一个部落的形成关键在于四点：形成统一的价值观，在成员之间形成更多的横向交流，建立一套规范以及开展节日活动。     第二，大数据运营。过去实体商业大多凭经验值来运营，经营风险大多由经营管理者来承担。实际上，这种管理方式可以转向数据化管理。有两个方面可以利用到大数据，一方面是全数据，在购物中心的运营过程中打破通过抽样来对未来的经营趋势进行分析的传统模式，而要考虑消费者整体和消费过程中所有数据，来分析运营趋势；第二是要在所有的趋势中找到相关联因素，通过相关性来把握未来的趋势。     第三，延长客户体验。在实体商业，体验只局限于客户在场的时候提供的服务。而互联网大多都是24小时服务客户，客户的体验被无限延长。在互联网时代，实体商业面临着一个问题：客户离开之后仍然继续通过微信等手段实时在线了解你，观察你。你可以将这种需求置之不理，但你不能阻止你的竞争对手在24小时内跟客户沟通，从而将你的客户一洗而空。因此，在互联网时代，实体商业应该加大商业运营的发力点，保证自己可在全方位全时段跟客户取得沟通。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

1、“城市综合体”成就写字楼价值         这几年“城市综合体”作为一种全新的商业地产的模式，因集合商务、购物、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体，配套齐全，又位于繁华位置，所以可快速聚拢人气，形成积聚效应。这种商业间交替、拉动和融合必将成为未来发展的趋势。“因此选择处于‘城市综合体’中的写字楼，写字楼地位才可进一步稳固，并最终将融合为一个相互推动的商务大环境。” 2、楼宇经济是未来发展趋势，市中心写字楼需求量将剧增         楼宇经济是城市化过程中的重要环节，未来还有很大发展空间，商业和写字楼是第三产业发展必不可少的基础。郎咸平称坚持看好城市中心繁华区的写字楼。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    在三四线城市进行项目运作，诸多方面与一线城市有显著不同，这种不同会随着城市量及差距增加而变大。 1、楼层不宜过高 中国的一线城市已由“平面城市”演变成“垂直城市”人们已习惯在高楼建筑中停留，而小城市不习惯，不愿登高。   2、商业街区更具亲和力 空间自然，有冷有热的自然空气，方便进入的街区更能接受，封闭的大盒子，对他们而言往往是一个“目的性”的场所，需付出更多来形成自身的吸引力。   3、商铺需求面积小  商家可接受程度有限。   4、不要一定追求高档 消费能力，高档一定要慎重。   5、看重当地商业资源 通常一个商场有40%的新品牌已是很难得了，更何况是小城市80%为当地已有品牌。   6、注意餐饮业态的务实性 小城市在餐饮方面也完全被接受，而娱乐消费还未达到一线城市水准。可以适当加大餐饮比例。   7、宣传推广有更强效果   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    5月17日，著名经济学家郎咸平空降蓉城，除了一如既往的调侃与幽默，也少不了带来一些独特的视角和观点。在青羊万达广场投资论坛上，郎咸平一开口便语出惊人：“我的开场白就是中国经济进入大萧条时期。如果你去年觉得经济恼火，那么今年会更惨。原因就是中国制造业危机全面爆发。”  “四万亿”开错药方 小病已然入膏肓      自2008年金融危机爆发以来，关于当年的“四万亿”政策，社会各界就一直没有停止过分析和讨论，赞同者有之，反对者有之。今天郎咸平却从当前的中国经济状况出发，对7年前那场轰轰烈烈的救市运动进行了独特的解析和判断。      “四万亿”政策，目的在于提振当时的中国经济，避免失业浪潮对整个社会造成冲击，从而引发更严重的经济危机甚至社会动荡。就初衷而言，这个政策是好的，但7年过去了，郎咸平却认为今日中国之经济困境皆由“四万亿”而起，并以小病误开药方为比喻，深入浅出地阐释了自己的观点。      郎咸平在会议上谈道，08年6月份的广东和江浙一带出现大规模的制造企业倒闭，是正常的经济现象，是中国制造业自身的问题，但伴随危机而来的并不是通过产业升级、加入投资等方法积极应对危机，反而是来了个“不想干”的消极应对法，将大量的资金从制造业中撤走，投放到楼盘、股票、汽车和奢侈品等行业中去，这无异于是给本就危机重重的制造业雪上加霜，从而导致了3个月后，即2008年底的泡沫现象大爆发。郎咸平更是直言不讳地说：“08年6月份企业倒闭和3个月后出现的泡沫危机是不合理的。”至于原因，他则归结为产能过剩。      说到产能过剩，可能有的读者觉得生产能力不是越强越好吗?怎么生产多了还会造成衰退呢?关于这一点，郎咸平是这么解释的：中国本身的制造业处在一个很尴尬的地位，整体产能过剩已接近50%，中高端制造业离欧美日等国有很大差距，且低端制造业又在往东南亚转移，这样造成的结果就是需要的产能不足，不需要的产能过多。以近年来日本和美国为首的中高端制造业国家，开始逐渐从中国回游本国，如日本的佳能、松下、夏普和本田等，美国的企业则是通用、福特和卡特彼勒等。中低端产业大量往成本更低的东南亚转移，这就造成中国许多企业失去存在的必要，破产后必然导致大量工人失业，进一步加剧经济危机。      在如何解决产能过剩问题上，便有了“四万亿”这个计划。郎咸平形容道，中国经济就像是得到小感冒，即使不管它，让市场自行修复，就像人的自我免疫一样，总归会逐渐好转的。但当时误判了形势，导致今天的中国出现更严重的产能过剩，新旧问题堆叠在一起，使情况变得越来越严重。如果说“四万亿”是个错误的药方，那么后来实际上印出来的66亿钞票就是个16.5倍的错误药方，就如同一个人的小感冒因为这个16.5倍的错误药方变成了心肺功能衰竭。以高速公路为例，投资建设的大部分高速公路在中西部，而建好的这些高速公路却没有运输业的需求去使用，也就意味着建好即产能过剩。但在建的时候却能消耗掉当时全国两亿吨的钢材产能过剩和十亿吨的水泥产能过剩，能保持经济暂时地增长和企业稳定，也就吸收了就业，维护了社会稳定。因此建好之后，除原有的产生过剩外，还出现了一批新的产业过剩—高速公路。于是在09年的大建设之后，钢铁和水泥市场便又回到了原形，而且愈加严重。根据郎咸平提供的数据，钢铁水泥的过剩率已达到30%。      同时他还以日本1992年日本政府的救市政策为例，对比认为中国是在走日本的老路。1990年1月日本楼市股市泡沫破灭后，股价楼价一泻千里，一直跌到1992年，日本政府为了救市便派出了136万亿日元，干着和中国一样的事情，到处搞建设，结果造成了大约30%的产能过剩，而为了消化掉这些多余的产能，日本用了20多年，直到今天依然未能完全消化掉。中国在这方面比日本更加严重，总体产能过剩接近50%，钢铁水泥各种硅30%，电解铝35%，国产汽车42%，白色家电45%，工程机械、煤化工50%，不锈钢、国产卡车60%，风能发电70%，黑色家电72%，造船91%，太阳能95%。为了进一步说明问题的严重性，郎咸平举了两个例子，第一个是中国全年的空调产量为4200万台，2014年最新统计数据显示库存有4000万台，基本接近一年的生产能力;第二个是去年全国生产了299亿件衣服，国内消费90亿件，大约剩下200亿件库存，累计库存估计在500亿件以上，服装行业即使用十年时间也消化不了这么多。      在谈到产能过剩带来的危机时，郎咸平强调这次的大萧条不是突然来到的，而是缓慢地到来，并且一旦来临就会长期存在，消化掉这些剩余产能只能靠时间和市场自我调节，企业家想改变几乎不可能，因为大环境不允许。另外还引用了一组统计局的数据：2011年中国规模以上的企业数目45万家，三年之后少了10万家;民营企业从27万家跌到19.5万家，少了四分之一;制造业从业人员数量，从2012年5月份开始，连续三年每个月都在减少。郎咸平认为这些数据反映出中国的大萧条已经来临，今年只是初步显现，随着时间推移会变得越来越明显。  应对大萧条 掌握资讯是核心      按照郎咸平的观点，中国经济既然已经陷入了大萧条危机，不论是企业家，还是普通人，该如何应对这场危机就变成了目前最关心的问题。在演讲中，郎咸平明确说道：“企业家努力没用，大环境如此。”面对如此困境，该如何脱困呢?他指出了三条路：炒房炒股炒美元。但在操作性上，相较于指导性的建议，郎咸平给在场的听众提出了更具体的流程。      第一个是投资楼市。“有的专家说房地产产能过剩23%，也就是空置率23%，这是胡说八道。”郎咸平一上来便反驳了楼市过剩会价格暴跌的观点，理由是正常的住宅属于“常态商品”，从去年开始，中国房地产便成为了稳健型投资，暴涨暴跌都几乎不可能出现。例如3月18日，香奈儿宣布降价20%，销量暴涨，因为人民币对欧元升值20%，香奈儿降价是不亏的，反而还借此机会大赚了一笔，这属于正常经济现象。中国库存衣服500亿件以上，市面上销售衣服的价格也未下降，因为消费者买的衣服肯定是符合自己需要的，而不符合自己需要的库存货，是不可能涨到常态衣服的价位的，所以只有常态化的衣服才会符合基本经济规律：价格暴跌，消费量暴涨;价格暴涨，消费量暴跌。自去年开始，房地产也开始形成了“香奈儿现象”，也就是只要市场上花钱去买的地产都是常态地产，而库存地产的价格绝对涨不到常态化价格。      以二手房为例，一定是符合下面4个特点才会有人买1、是否具有本地的特色;2、好的区位;3、好的交通;4、刚需房。购买住房是为了居住，居住的需求必然是要满足上述特点的，所以一所好房子依然会卖出很高的价钱，因为目前市场需要的不是过剩的数量，而是居住的质量。假如一所房子修在沙漠中，什么配套都没有，市场怎么会认可这套房子呢?那么这套房子自然就卖不出去。反过来看，如果一套房子能满足大多数人的居住需求，那么它的价格肯定会涨到一个常态水平，甚至供不应求。为了证明自己的观点，郎咸平统计了房价网去年的数据，分别从北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都、东莞、福州、连云港、丹东等一、二、三、四、五线城市的数据进行分别说明，毫无例外的是房价一旦开始下降，交易量就会猛涨。以去年领跌的杭州为例，其房价从去年8月份开始，大概下降了14%，其交易量则上涨了373%，位居全国之首。根据整体数据整理分析，郎咸平认为正常的价格下跌应该在10%到20%的范围内，这才是正常的市场反应，而成都去年只跌了5%，所以今年成都5月份楼市才回暖，反应速度位居全国之末，这是在把去年楼市的交易量补回来。      “今年第一季度这些城市和去年第一季度相比，价格全部比去年低，交易量基本都比去年高。我们政府3月30号救市，4月份房价和去年比全部比去年低，这是非常正常的，交易量全部比去年高。环比，和3月份相比，房价到4月份基本止跌，交易量百分之七八十基本都是涨。”郎咸平在最后还对中国楼市的整体情况及未来趋势做出了自己的判断，“楼市从去年下半年开始已经成为了一个特殊形态-稳健型投资，从今往后，楼市要暴涨几乎是不可能的，但是长期之下，楼价将比通货膨胀多1个百分点，可以保值，但已经不是投机。这个1%的数值是从美国过去100年的资料和中国2003年到2010年的资料。楼市和股市是两个市场，从去年开始，中国楼市开始成为美国一样的稳健型投资，不会大涨。”      第二个是投资股市。去年7月11号到5月5号，中国股市是全世界最好的，上涨115%。改革概念股则是拉动这次上涨的主因。股指只在去年7月10日到年底上涨，今年1月1日到3月8日没涨，3月9日又开始涨，到27日又涨，一直到5月5日。其后开始下跌。这其中的起起伏伏，和中央政策关系紧密，去年提出的八大改革直接拉动五个板块暴涨，其中以今年3月28日的“一路一带”规划所带来的影响最为突出，上涨幅度分别为：高铁110%，其中南车326%，北车296%;铁路机械板块114%，其中五支市值最高的股票上涨182%;路桥交通板块76%。     “一路一带”的影响为何这么大?因为中国产生过剩太严重，希望将产能过剩的行业出口给中亚以及东南亚国家。以东南亚国家为例，每年需要投入基础建设行业7300亿美元，如果能顺利出口，我们的产能过剩就能减少，大萧条也会减少，同时还能消化产能过剩行业。问题在于中亚和东南亚国家需要投资，但本国根本没钱，所以中国才牵头成立亚投行，借钱给成员买中国的剩余产能，而找这么多的会员国，特别是英法德等国的加入，目的之一就在于用政治优势来为还款作保障。      如果要投资股票，根据郎咸平的分析，就只能投资a股，特别是和政府改革动向有关的a股。4月20日降准，5月11日降息，4月17日和20日两天，汇金套现估计达到200亿元。4月份，中国银河证券做空比率高达43%，海通9%，海外做空a股的比率，和1月份相比，4月份增加了70倍。4月20日这天降准1%，股市跌了70点。但是4月20日之后并没有改革信号出来，所以郎咸平认为股市依然会继续跌下去。长期来看，只有和改革信号相关的股票才值得长期持有。      同时，他还指出美国和德国最近几年一直在推行”制造业拉动经济“的计划。2010年奥巴马推出《制造业促进法案》，到今年2月份最新数据出台，美国失业率5.5%，创下20年来新低，美国经济蓬勃发展。美国制造业还要回暖，美股还要涨。德国制造业推动之后，经济迅猛发展，今年3月份最新数据出台，失业率6.8%，创下1990年来的新低。所以在考虑投资国内市场的同时，还可以考虑兑换20%到30%的外币进行美股和德股的投资。      第三个是投资美元。郎咸平的总体观点是：只要没人炒，黄金就会跌，只要有人炒，黄金70%的可能就会涨。更进一步的分析是，去年1月1日到去年11月，美元上涨10%，黄金从每盎司1205美元跌到1140美元。同年11月乌克兰危机，欧美联合制裁俄罗斯，卢布贬值50%，而俄罗斯最大的信贷方便是欧盟，卢布跌，欧元就跟着跌，换美元后黄金必涨。2月份危机解除，美元继续涨6%，黄金从1301美元/盎司下降到1150美元/盎司，最近美元下降5%，黄金1158美元/盎司上涨到1188美元/盎司。未来美国推动制造业，美国股票还要涨，美元汇率还要涨，黄金会跌。因此对于投资黄金的行为，郎咸平并不赞成，反而建议投资者多持有美元以应对萧条危机。      同时伴随大萧条来临的还有商机。大萧条来临，老百姓想花更少的钱保持生活品质。那么物美价廉低端消费品就会成为主流，成本较低的网购将会在交易中取得更多的市场占有率，近几年的电影行业爆发式发展所带来的体验式生活将会成为大萧条中最重要的娱乐手段之一。而预防性医疗市场，也开始被谷歌等大型公司投以更多的关注，大萧条意味着收入减少，而健康问题就会从高昂的治疗转为日常的小额预防医疗，并且一旦和网络交易挂钩，整个医疗流程将会缩减很多成本，这不仅是普通人用于维持生活质量的手段，同时也是一个全新的市场。以apple watch为首的新型移动信息设备将会填充这个空白的市场。      作为一切行动的指导，资讯的掌握是最核心的部分，只有在市场上更快掌握更多、更有用的信息，才能始终跑在市场前面，占得先机。不论是前面的炒股炒房炒美元，还是作为企业家，在目前的中国经济状况下，都需要尽可能多地掌握政策动向和市场动向，随时关注一些可能预示着剧烈转折的小问题，这样方能掌握主动权，不至于在经济萧条中越陷越深。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        随着市场经济日益成熟，品牌形象已成为消费者认知的第一要素，房地产产品也不例外。当前业界普遍存在的一个误解是将房地产的品牌效应简单地等同于案名效应，片面注重楼盘的案名设计，而忽视了对房地产这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升。同时，由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，不少开发商不愿进行较长时间的品牌营造，过多借助于新闻炒作和广告轰炸，希望通过宣传造势来快速树立公司品牌，殊不知这种本末倒置的做法已阻碍了房地产业的健康发展。开发商们如果能静下心来，脚踏实地的进行一流的规划设计、提供一流的配套服务和物业管理，对于品牌形象进行良好构建，营造名牌企业和名牌产品，必然会成为未来房地产市场的赢家。 关系营销          当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。 一、不要给客户太多的选择机会      有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以最好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。  二、不要给客户太多的思考机会      客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。  三、不要有不愉快的中断      在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。  四、中途插入的技巧      在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。 五、延长洽谈时间      使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。  六、欲擒故纵法      不要对客户逼得太紧，要适度放松，使对方产生患得患失的心理，而达到签约的目的。  七、避重就轻法      采用迂回战术，避重就轻。  八、擒贼擒王法  … 继续阅读 →

1、概念策划模式     策划人选择房地产项目的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对房地产项目建立起概念认识，引导消费者在众多房地产项目的选择过程中，比较容易选择自己偏好的房地产项目，从而达到促销目的的一种策划方式。 2、卖点群策划模式     策划人为适应卖方市场和消费者理性选择，采用罗列众多项目优点并将其集于一身，向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求，从而达到促销目的的一种策划方式。房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，发展商以建设观念，楼盘观念建筑的楼盘，为了迅速适应市场需求的变化，采取“人有我优”的销售策略。 3、等值策划模式     策划人为避免房地产项目成本攀升而并未获得同比的售价，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发现的价值点，使楼盘成本与销售价格相适应，从而达到促销目的的一种策划方式。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/ 

    营销渠道策略、营销宣传推广策略以及定价策略等多个方面。此外，在制定和实施这些营销策划之前，还应该制定总体的营销计划，并划分房地产的营销阶段，区分各个阶段的策略重点。 1、营销渠道策略     营销渠道是将产品由生产者转移给消费者的途径。在房地产营销中，有两种主要渠道策略，即开发商自销和委托代理销售。开发商直接销售是指开发商自行组织销售人员并固定的销售现场，直接将房地产商品销售给顾客。这种销售与消费者直接接触，渠道最短、反应最迅速、控制最有效。房地产委托代理销售是指开发商委托房地产代理商等中间环节把房地产产品出租或销售给消费者的方式和过程。一般的中小型房地产公司，多采用委托代理销售的方式。代理销售不仅是规范化的房地产市场中十分重要的营销渠道，同时也加强了市场交易的监督、规范和规避风险的功能。 2、营销宣传推广策略     房地产产品要获得最终消费者的认可，就必须与客户沟通，使客户对该房地产有一个具体和清晰的了解、认识、直至认同。市场推广主要有广告推广、活动推广、关系推广等具体方法。由于房地产产品的不可移动性，不可能主动向目标消费者展示实物产品，只能通过广告吸引客户上门，而客户的上门量直接决定了房地产项目的销售。由此可见，广告在房地产营销中占有及其重要的地位。 3、定价策略     定价策略是房地产市场营销组合中非常重并且独具特色的组成部分。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时有时房地产市场营销组合中最难以确定的因素。在激烈竞争的市场环境下，房地产价格设计的因素相当复杂，如何指定消费者可接受的价格，同时达到企业的利润目标，不仅要了解影响供求的宏观因素，也要关注制定具体项目价格的微观因素和实际操作细节。售价格相适应，从而达到促销目的的一种策划方式。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/ 

小编曰：最近似乎被80多平的别墅刷屏了，当别家都在攀比自己平民化路线的时候，有一些房子依然坚持着壕的身份地位！ 前段时间，苏州诚品书店的住宅以6.5万一平的价格成为江苏最贵住宅，引起小伙伴们围观。6.5万一平已经森森的震惊到深度君，但是，世界观人生观就是用来不断被打破的。有钱任性的苏州仅仅6.5万一平就结束了吗？太小看苏州土豪的消费能力了。苏州还隐藏着一个低调的豪宅，最高5亿元！一套！ 买不起，还不能看看吗？为了满足我等屌丝的窥富心理，深度君觉得要把它扒出来，让大家感受一下。 记住！深度君是含泪坚强写完这篇稿的！ 敢在文化遗产边上建豪宅，胆太肥 居然建在世界四大园林文化遗产之首苏州拙政园的一墙之外！而且还是曾经拙政园200亩地中的一部分！ 500米范围内共有3个世界文化遗产：拙政园、狮子林、京杭运河苏州护城河段，放眼全国，恐怕找不到第二家了！所谓的绝版大概就是这意思。 大概是中国唯一一个建商品房还需要国家、省、市三级文物局的审批的例子了。包括拙政别墅这个名字也是由苏州政府部门层层审批。 深度君屌丝病又犯了，住在这岂不是在自己家就可以饱览拙政园美景。80块的门票费就免了！ 敢花5个亿的人在乎80块！？活该做一辈子屌丝。 自带高标准苏州园林，霸气侧露不止   壕开发商花巨资参照拙政园的造园方式，自己造了一个苏州园林。28栋独幢别墅就隐藏在这座苏州园林里面。 香山帮传人们打造出来的苏式园林。据说都是百年手工雕琢的窗棂。保持中式风格，不媚俗于西洋建筑，用的是青黛色的筒瓦。愣是把中国府邸的精髓全用上了！   直追紫禁城6.5米皇室标准的大门. 精雕细节 深度君有些恍惚了，这是在拙政园吗。 中式园林住宅的最高标准也不过如此了吧。   外面这么古典，屋子里面是什么样？ 每幢别墅均自带电梯。别墅带电梯，只能说太任性！ 所有别墅均为全套房、双客厅。 好拗口，屌丝们是不需要知道这种概念的。   男女主人还有独立的会客空间 男主厅 女主厅 餐厅 卧室 这卧室布局，这吊灯…深度君已彻底失语。 浴室 这浴室比深度君家房子还大！（深度君你不是一个人！） 影音厅 呐尼？喝红酒还要专门设一个房间？ 有钱人的生活深度君真是不懂。 茶室 感觉已经没法往下看了！ 室内游泳池 我勒了去！这么大！你们是想怎样！ … 继续阅读 →

文章来源于东方早报（上海）对美地行执行总裁刘群的采访：     美地行营销策划有限公司执行总裁刘群认为，开发商正在改变原来的营销模式。不管是推出网上购房服务、增加线下看房活动、一二手中介联动还是吸引大家目光的单个事件营销，这些手段都是非常必要的。单个营销手段可以拉升销量，但至于作用有多大，取决于该事件发酵的影响力又多大。比如“超女效应”，如果可以制造这么大的影响力，开发商的楼盘销量自然也会被拉升。     “全民经纪”是宋卫平最早提出来，但是这种模式的难点在于如何发挥组织能力和动员能力。“任何一个不了解楼盘项目的人都可以去卖房子吗？搭建一个全民经纪的网站就可以解决所有问题吗？不是这样的，构建新型销售网站是广告行为，是营销的营字，如何把创意落地实现销才是成功。”刘群解释说，营是招徕顾客，销是把成交达成。     这是一个房地产大营销时代，需要调动社会各方面资源。营销主意越大实施行为越简单越是成功的。除了产品营销，还有品牌营销。大营销是持续的品牌营销，建立品牌产生信任感。“以恒大为例，足球成为它非常好的传播渠道。定位也清晰，恒大立足二三线城市，目标客户群体多是中产阶层，楼盘项目为中端产品。通过足球营销增加了它的知晓度、美誉度。同时，还要与目前客户群体之间达成价值认同感。”绿城集团定位高端楼盘项目，如果由绿城进行足球营销，它的获益未必会有恒大集团这么多。     未来大数据整合传播愈演愈烈，有一样东西始终存在，那便是话题和故事。刘群建议长远的品牌营销和短期跑量的产品营销需要一起使用。 上海美地行营销策划公司    电话(tel):( 86 21)62895289   网址：http://www.meidihang.com/

    在五一小长假结束之后，有关一线城市楼市回暖的新闻便扑面而来。北京、深圳等地的楼市成交量均创新高，市场呈现出量增价稳的态势。而“地王”作为助推市场热度和涨价的信号，又在一线城市中重现。     在刚刚过去的4月份，一线城市的土地市场呈现房企火爆抢地的局面。     在北京，4月27日，北京国土局以挂牌出让形式现场竞拍海淀区、丰台区两块土地，起始总价为88.27亿元。其中，海淀区西北旺镇的中关村永丰产业基地地块以56.4亿元的总价被首创置业竞得，溢价率达48.93%，综合起始楼面价为1.8万元/平方米。     在上海，4月29日，嘉定徐行镇6.3万平方米纯宅地被碧桂园以6.07亿元强势拍得，溢价率62.16%，楼板价为8108元/平方米。     在广州，4月底出让的萝岗长岭居地块最终被万科获取，作为长岭居板块目前最大规模住宅地块，该地块受到很多房企的关注。     浙报传媒地产研究院房地产专家丁建刚在接受央广网记者采访时表示，由于一线城市的需求强劲，开发商根据市场需求做出了选择，而他们的行动导致了一线城市土地市场的升温。“一线城市近期的表现格外抢眼，特别是北上深这几个城市，限购还没有解除，尽管在比较严厉的调控政策背景下，需求仍然比较强劲。这是市场的事实，也是房地产企业判断市场走势的依据。”     据机构统计，今年一季度全国销售20强的上市房企在一线城市拿地高达60%，创历史新高。之前在二三四线城市驻扎的房企也纷纷转战一线城市的土地市场。     而开发商们的纷纷撤出，致使二三四线城市的土地市场遭受冷遇。     据《第一财经日报》报道，近期不少二线城市都出现了土地流拍频现的现象。今年一季度，天津、成都、西安、昆明、青岛、沈阳等城市纷纷出现土地拍卖流拍；合肥土地市场2015年第一拍首次同一天3地块流拍；郑州首次网拍郑上新区3宗地全部流拍；4月14日武汉举行的土拍中，当天共出让6宗地块，有2宗地块惨遭流拍；同日成都市场出让共4宗地块，有2宗地块流拍。     对此，房地产专家丁建刚表示，在“3.30”政策之后，中国房地产市场呈现出严重分化的局面，这并不出乎他的意料。他表示未来中国房地产市场严重分化是毫无悬念的。     “在中国，其实理论上并不存在‘中国房地产市场’这样一个概念，因为中国幅员辽阔，各地千差万别，各个城市之间的差距实在太大。由于一线城市无在过去几年表现出的需求，以及最近一段时间政策转向之后的市场表现，都给房地产开发企业提供了未来市场判断的依据。而大多数的三四线城市普遍存在严重的供过于的情况，这样的事实造成了开发商的选择。”丁建刚表示，是市场需求导致了开发商的选择，土地市场的分化是由市场分化造成的。 一线城市的土地市场迅速升温，二线城市却面临冷遇，三四线城市的土地市场则更加凄凉。数据显示，在2015年第一季度，全国土地市场大幅下跌，房地产企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，土地成交价款1123亿元，同比下降27.8%。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/ 

    2015年春节过后，各大房企的品牌宣传活动接踵而至。除了在传统的品牌发布会上推陈出新之外，利用微博、微信等互联网平台所进行的品牌宣传活动也层出不穷，甚至有些品牌房企也主动放低姿态，加入到了这种带有浓重互联网色彩的品牌宣传活动中去。这些“花样翻新”的举措，究竟效果如何？ 现象 品牌宣传频现新手段     记者采访发现，不同风格的房企，其品牌宣传活动的风格往往也不同。比如，主打高端别墅项目的龙湖的品牌发布会就极具互联网企业发布会的风格，以360度环幕和ted风格的演讲开场，引起了参会的业内人士以及媒体记者在朋友圈“刷屏”。 而一贯以较为严肃的央企形象出现在业内的保利集团则采取了更接地气的微博发起了一次话题营销。4月15日，保利地产董事长宋广菊先在其微博上发布“保利是个p”，迅速引起了业界的广泛关注和猜想。随后微博被删除，但没有任何解释。次日，保利正式推出了其5p战略。     此外，世茂集团则推出了朋友圈“快闪”营销。4月27日，世茂地产组织4500人换统一的微信头像、名称，模仿微信朋友圈广告，在同一时间发同一条内容，在地产业内人士的朋友圈里实现了“刷屏”效果。 追访 新概念活动难以带动销量     “我们一直比较重视品牌活动，而相对目前流行的品牌活动来讲，我们的品牌活动还是偏传统。”记者从龙湖地产方面了解到，龙湖上次品牌活动的花费在百万元级别。据相关人士介绍，实际上，通过品牌宣传直接带来销售并没有那么明显，主要是通过产品介绍，在样板间开放之前让业主带来预期。     世茂集团品牌部门有关人士表示，“我们做品牌方面的广告无法直接看到品牌销量的上升，但是影响还是不错的。对于外界来讲，人们可能并不关心世博，而我们让各界关注到我们参与了世博会，这一目的也就达到了。我们也并未打算靠‘快闪’实现跨圈层传播。” 专家 房企宣传应注意受众人群     对于房企这种互联网风格较重的品牌宣传，相关人士也各执己见。有人认为这些传播方式很新颖，也借制造话题实现了话题营销。也有些人对此并不认同，比如北京工商大学传播与艺术学院副教授许之敏就表示，在朋友圈传播时，关注的对象主要还是业内人士，而品牌形象的树立，除了对内，还需要面向社会公众。所以上述房企所采用的宣传形式，并不能完全达到其品牌宣传的目的。     “房地产营销活动，自娱自乐的成分是有的，用不用朋友圈并不是关键，最主要的是房子的目标人群在哪里。”国家广告研究院副院长、中国传媒大学广告学院教授张翔在接受记者采访时表示，媒体传播应该按照目标人群的媒体使用习惯来进行。比如说，对于年龄在30~50岁的重要购房群体来说，他们可能并不能很好地理解这种互联网文化，因此品牌传播的效果在这部分人群上就要弱很多。  上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/   

中国社会科学院副院长李扬5月7日在”2015年中国房地产高峰论坛”上表示，中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期，而一个市场要成熟，必须经历完整的周期。  “房地产是一个很受人关注的议题，也是当前以及今后一段时间我国经济的主要风险点。”李扬说，中国的房地产市场在起步时有幸遇到了中国经济成长率最高的时期，”携经济增长之雄风，怎么讲它都会成长，房价怎么调控都在上涨。回头看这段历史，应当说是经济的强劲发展使然。”  李扬说，但应当有一个看法，即中国的房地产市场恐怕还没有完整地经历过一个周期。他分析说，如果用价格、用成交量作标准，房地产市场确实是起起伏伏，但没有经历过危机。  “所谓一个完整的周期，就是说经历过危机、萧条、复苏、繁荣这样一些经济周期的各个阶段。”李扬说，中国房地产如今很可能在完成这个周期的过程中，”当下可以说是进入一个下滑的阶段，经历了这个阶段之后，中国的房地产市场算是经历了一个完整的周期。在此基础上进一步向前发展，会有一个更加健康的房地产市场。”  李扬认为，这样一个转变正好对应我国的经济新常态。”作为市场参与者当然是几家欢乐几家愁，消费者总体来说当然是欢迎这样一个调整，但投资者以及金融机构对此心情比较复杂。”  李扬说，这次调整和过去的调整是不相同的，过去的调整相当程度上是调控结果。几年前，是”十年九调控”，年年调控，涨了就往下压，价格低了就往上抬，应当说这是周期同一阶段的现象。在这种情况下，过去中国房地产中的供求关系不清晰。”经过十几年的高潮之后，现在大家基本看清楚了，尤其在二线以下城市看得很清楚，到底有多少人要房，已经和正在建设的有到底多少房。这样一个水落石出的结果，会使大家对房地产市场的发展有了一个比较冷静的认识。”  李扬说，他去年和前年跑过很多地方，像县城这样的地方，基本上已经看到底了，今后会有多少人再进入这个城市买房，看得清清楚楚。研究当前的中国房地产市场要注意到这样一个重大转折。”目前的存量和正在盖的房子，恐怕两年多才能够消化得完。”  李扬说，房地产不仅仅是盖两个房子然后炒，有房就有价值，”而是位置、位置、位置，现在位置已经成为决定房地产价格最显化、最重要的因素，而且已经开始显示出对房地产资源配置的决定性影响。”  李扬认为，对于房地产市场来说，新常态就是回归其本来面目，以满足人们的多种住房、享受、发展的需要为标的，来重新定位自己的结构、规模。”这个变化还在进行中，还要有几年的调整期。”  2014年，中国房地产市场出现了较大幅度的回调，相对于2013年一些大中城市房价出现了明显下跌趋势。但从全国房地产价格走势看，全年商品房成交平均价格为6323元，仍比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，库存居高不下。  社科院5月7日发布的2015年《房地产蓝皮书》称，2014年房地产企业资金面临一定困难，到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业信心明显不足，房屋新开工面积179592万平方米，比上年下跌10.7%。企业购地热情下降，土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。  上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    前不久，某地产企业老板在自己的微博发言，称自己公司的品牌是个“p”，一时间引起业内哗然，不少媒体很快猜测这是一种营销手段。果然，几天后该老板给出了解释，“p”包括了power、promise等五个英文单词的涵义。放弃以往传统的报纸、电视及户外广告，通过微信、微博等新媒体为企业、品牌、项目造势宣传，已经成为地产行业一种新的趋势。 　　微博营销手段多样         开篇提到的“p”营销是利用微博这种新媒体，但实际上，房企通过微博宣传早已不是什么新鲜事。近几年里，房地产企业利用微博做了大量的宣传工作。除了常规的品牌微博宣传企业形象外，还经常出现类似“p”营销的自我炒作事件。 　　2015年某卫视开年大戏《武媚娘传奇》火了两轮，第一轮是因为“满屏尽是胸器”，第二轮是因为“满屏胸器变大头”。在“武媚娘被剪胸”的新闻出来之后，引发全民吐槽，各种p图在朋友圈里玩得不亦乐乎。此后，几大房企借助这一热点，结合项目特点，纷纷推出了重口味、无节操的广告。最初，某楼盘在朋友圈放出一张以武媚娘为主题的宣传海报，放出一句“范爷低不了，我们可以”的内涵广告词。另一楼盘迅速跟进：“低有什么用，大才是前提”。接着，多个地产商纷纷加入这场“拼胸大战”之中，吸引了无数眼球。 　　而另一位地产界的“名人”王思聪第一次出现在大众的视野里是2011年，他在微博上与汪小菲骂战吵架到最后，俩人骂骂咧咧地散场了。此后，王思聪在微博炮轰小米、调戏林更新、吐槽京东，直至引得女粉们万众一心地喊他“老公”。很快，王思聪成了其所在地产品牌的“免费代言人”。某开幕活动中王思聪现身，南都娱乐周刊的微博写道：今天某开幕活动中王思聪低调现身，身后跟了位妙龄少女。有记者问及她是谁？对方爽快回答“我是他女朋友呀”。而相关工作人员的说辞是，“她只是助理而已”。南都一条微博掀起千层浪，该消息很快就传疯了。一个普通的地产开幕活动成了全民关注的娱乐事件。 　　除了炒作，利用微博来进行自我宣传，在老客户维系、新客户拓展方面也能达到很好的效果。动态信息可以随时在官方微博上发布，还可以通过线上获取资格来参加j9国际官网的线下活动。在某地产公司负责宣传工作的郭楠表示，“这是一个长期效果，是广撒网的事。虽然它的精确度并不高，但就效果而言，一年以上老盘老带新成交率大约能占到20%左右，这是微博营销的最大亮点。此外，把项目植入到影视也是目前比较新鲜好玩的做法。比如拍一个微电影，内容或许与产品无关，但是会随时植入项目logo，这种包装就比较软性，可以在各大视频网站发布和转载。” 微信公众号成必备 　　随着微信用户群体的日益庞大，“朋友圈”成为人们日常生活、交友互动的一个平台。“扫一扫、摇一摇”已经成为一种生活方式，孕育和衍生出巨大的市场商机，地产商们显然不会放过这个机会。 　　记者从微信里看到，不仅各个开发商都有自己的品牌公众号，甚至各个开发商旗下的各个楼盘也都设置了微信公众账号平台，进行有针对性的营销。消费者只要手握手机，扫一扫二维码关注微信公众账号，就能足不出户地了解各大热门楼盘的最新动态。对于楼盘推出的一些微信活动，也可以及时地了解和参与。     　微信开创了一种全新的营销理念，在房地产领域的未来发展空间很大。在房地产营销中，开发商愈发重视将j9国际官网的线下活动蓄客与微信线上推送相结合。通过线下一次两次的活动，将线下积累的客户资源通过微信延续抓实。 　　如今，只要去到任何一家楼盘营销中心，都能在显著位置看到微信二维码，楼盘宣传材料上也都有印上。一些细心的开发商还在置业顾问的名片右上角也加上了二维码。为了提高微信号的认知度，每次j9国际官网的线下活动，主办方都会要求客户在来访签到的同时“扫一扫”，成为了楼盘微信的长期“粉丝”。这对于后期信息的推送及客户资料的留存都起到了很大的帮助。 新媒体营销效果佳 　　新媒体营销与传统营销相比，一个是鲜活的、灵动的，另一个则是静止的、单体的；大众传播模式也开始由过去的单向传播逐渐转为多向与互动式传播。某地产商负责人张先生表示，地产商在选用营销手段上，传统的媒体比如平面媒体的份额在不断减少，而新兴媒体以及互动性媒体渐渐成为投放主流，比如搜索引擎、网络营销、数据库营销(短信与电开的结合使用)、电影、电视剧、微电影植入、微博营销、社区论坛营销等，这些更能影响消费者购买行为的营销方式发展得十分迅猛，其所达成的营销目的与效果也是显著的。 　　从市场反馈信息来看，微博、微信、影视等新媒体手段都已在房企中有所涉及。“一般能引起热议或争议性的话题在论坛、贴吧、微博等新媒体渠道中传播的速度是非常惊人的，而开发商也已经学会了通过不同的操作手法来进行自我包装与宣传。”一位不愿透露姓名的房地产企划人员给记者讲述了类似的案例，“有一个楼盘开盘时卖了70%的产品，就目前的市场气候而言，这已经算是不错的成绩了，足可以从正面宣传自己的产品卖得有多好、有多火。可是相反，他们却在微博上自导自演了一出销售经理”被打”事件，原因是销售经理业绩不好，遭到了领导的”批评”。且不议论这个营销手段如何，就传播效果来看，商家的确达到了效果，貌似在告知大家”我的产品是最好的，别人卖70%算热销，是超水平发挥，但对我们来说是失败的，我们可以卖得更好”。类似的新闻包装若通过传统媒体进行传播恐怕有一定难度，而新媒体则是这类新闻最好的传播载体。” 　　总体来看，新媒体作为一种传播更快、信息更丰富、互动性更强的宣传手段，已经在多个方面开始全面超越并取代传统媒体。而作为最为注重市场宣传的房地产企业来说，了解并巧妙利用新媒体，不仅可以更好地宣传营销，也可以更加节省宣传成本。可以说，新媒体未来必将成为更多房地产商的选择。 新媒体营销更适合面向年轻人 　　随着新媒体的不断兴起与发展，消费者接受信息的渠道也越来越多元化，也学会了如何分辨有利信息，这样也更加要求企业在宣传渠道上的独特新颖以及宣传方式的推陈出新。新媒体在这方面的优势显然更加明显。郭楠告诉记者，“新媒体不仅有文字、图片，甚至视频、互动等都可以轻松实现，这些都是吸引消费者的有效信息。” 　　尤其是楼盘购买者的年龄，多数集中在20岁至40岁，而这个年龄段的人，恰是微博和微信等新媒体的主要用户。郭楠说，“楼盘的推广，其实就是客户关注力的推广，客户原来的关注力放在纸媒、户外、电梯等，现在都转移到了手机上。我们要分析，在移动互联网时代，怎么能够将我们的楼盘信息从传统的推广上做一些调整和补充，从而占领新的市场。所以，微博和微信等移动新媒体的营销也成了必要的方式。” 　　在传统的房地产营销中，经常有“来不来看环境，买不买看户型，定不定看价格”的说法，户型是体验式的，不是传统的广告能够让客户感受到的。在当前楼市观望情绪浓厚的情况下，各大开发商都在绞尽脑汁争抢客户。不少业内人士表示，从短期内看，微信营销不仅赚得一些“吆喝”，但实际上对赢得购房者的好感、树立品牌形象意义非凡。无论是微信营销还是各种周末活动，都只有一个目的，把各类人群吸引到营销中心去，只要有人气，就有机会在。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

“互联网 ”的大风正在横扫房地产圈。 自两会政府工作报告首次提出制定“互联网 ”之后，在会场、在餐桌上、在咖啡厅……随处可以听到关于这个话题的探讨。各家开发商都在争先恐后地张开双臂，寻找拥抱互联网的风口。 从网上卖房、众筹、“光盘节”，到“保利是个p”、“恒大‘无理由退房’”，目前大多房地产企业对互联网思维的试水还是从营销入手。与此同时，更多房地产企业还在寻找更多角度、更深层次拥抱互联网的可能性。 在传统行业纷纷被互联网渗透和改造的大环境之下，一向强势的房地产商，积极主动探索转型升级，不失为一种新鲜的趋势。但在这一波大干快上的“互联网 ”浪潮中，有哪些是真正的思维转型，哪些仅仅是卖弄噱头、博取一时关注，或许还需假以时日，才能见分晓。 革新营销模式 “别的公司都在研究互联网思维，我们不学习岂不是落伍了。”某企业区域营销负责人在接受中国房地产报采访时表示，虽然还没想明白互联网思维到底是什么，但是必须先做了再说。 事实上，到目前为止，开发商触网最常见的形式还是营销模式的升级。常见的包括房地产众筹、中介o2o平台、云社区、微信营销、秒杀、拍卖、大数据应用等等。而最典型的营销事件就是去年“双11”、“双12”房企的互联网试水。 去年“双11”，天猫总成交额突破571亿元，坚持向互联网思维转型的万科，由广州万科牵头全国18城108盘集体参战“双11”，成为电商史上首家加入“双11”网络营销节的房地产开发商。 同期，远洋地产携手京东金融，尝试折扣房众筹。11月集团协议销售额约为45.4亿元人民币，比上年同期上升80%。远洋地产相关负责人表示，互联网时代，房企需要更多考虑增值服务、客户黏性的问题，远洋与京东正在探索常态化的合作，以及其他的创新可能。 尽管房地产和互联网在营销层面的合作目前看来多少都有些新瓶装旧酒的意味，但这并不意味着房地产企业在其中除了销售数字以外一无所获。比如与京东的众筹合作结束后，远洋地产从管理层到基层员工的行事风格都发生了转变。过去一直对外低调的远洋地产在今年主动开启了“远洋新闻会客厅”，并把活动地点从严肃的会议室搬到了咖啡厅。就连一向西装革履的远洋地产总裁李明也在同事的提醒下，穿上了休闲服。 与营销活动本身的直接效果相比，房企通过与互联网的营销合作开始学习互联网精细化的客户管理精神，从而重新审视自身与客户的关系，这或许将有助于房企在已经到来的房地产白银时代中更快地调整心态、奠定新的发展基础。 “去年下半年大家都在讲互联网思维，我们看了很多书，拜访了很多企业，我想明白一个道理，我干了15年房地产，一夜之间变成有互联网思维的脑袋不现实，我们要和市场接轨，就和最优秀的企业、团队、人合作，让他们影响我们，改造我们，让我们变成和这个社会尽可能同步的团队。”方兴地产营销管理部总经理李伟表示。 协同发展谋转型 “我2001年入行房地产时就开始做营销，现在越来越觉得，营销正在变得越来越功利性，对客户发自内心的尊重在减少，也很少通过营销去提升消费者的价值、降低交易成本。更多是把互联网跟死缠烂打的营销相结合，并不是真正意义上的互联网思维。”新华都总裁赵男男说。 实际上，如今的房地产企业的“互联网 ”探索，早已超出了简单的营销范畴。 首当其冲的是万达掌门人王健林构建的商业地产平台化战略大棋局。从去年联手腾讯、百度，到今年收购快钱、重金打造智慧商圈，王健林不止一次强调要全力发展电商公司，包括他自己在内的所有高管必须转变思维和管理方式，要给电商创新、决策、财务的自主权。 平台化战略看似玄妙，但bigger还不是最高的。有一小部分地产商已经以互联网的精神内核为指导，从灵魂深处开展了革命。不论是万科仿效互联网思维模式提出的事业合伙人制度和项目跟投制度，还是花样年从大物管入手，自己革自己的命，都象征着在互联网思维的促动下，房地产企业的变革已经走向非常深入的阶段。 卖房子只是产业链的冰山一角。在复旦大学钱世政教授看来，互联网思维是一种商业民主化的思维，强调个性化定制；互联网思维是一种用户至上的利他思维，产品和服务以用户为中心，跨界跨业成为常态。 或许，正如万科总裁郁亮所说：“未来的成长性在哪儿，风口就在哪儿。” 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

1.跟有钱人谈文化 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求销售员要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 2.跟文化人谈钱 是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的。 3.跟富人谈什么？ 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好 4.销售员状态最关键 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是销售员的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有销售员过堂，发现对于售价，销售员自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 5.渠道管理须精细 逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？ 豪宅营销心得：口碑好，才是真的好 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 6.富人的分类 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。 7.面子很重要 为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！ 8.营销的三个高度 全城人都知道！2.大多数人向往！3.少数人拥有！第一：知名度要高，要引起关注和议论。第二：美誉度要好，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。第三：圈层而售，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越倍儿有面子！卖的就是纯粹！ 9.把钱花在客户看得见的地方 豪宅如美女，就算天生丽质也要后天打扮。因此开发策略须把握。1.手段：把钱花在客户看得见的地方。2.目的：让客户回家的心情更轻松。3.办法：模拟客户回家路线，重点打造围墙、大门入口景观、花园、建筑立面、大堂门厅、样板房。龙湖万科在这方面都是高手 10.要与媒体深度互动 与媒体合作绝不是你有版面我来投广告，不同媒体有不同功效，懂了才能深度合作。如户外报纸电视适用于单向发布信息，但可以结合活动形成互动。网络是开放平台互动性强。可以与活动结合软文硬广新闻深度互动。媒体互动适用于新闻传播话题炒作事件营销，互动产生价值 11.信心比黄金重要 相信你的产品是销售代表的必要条件：这份信心会传给你的客户，如果你对自己的产品没有信心，你的客户对它自然也不会有信心。客户与其说是因为你说话的逻辑水平高而被说服，倒不如说他是被你深刻的信心所说服的。豪宅逆市营销更是如此。 12.学会找标杆 有人问房地产开发和营销有啥秘诀？我答一个字：“抄”。天下事，皆一大抄，抄得比别人差，叫抄袭。抄的比别人好，叫超越……多少人前赴后继创造了那么多经验，多少成功失败的项目给了我们启示，所以，要学会找标杆。前车之鉴，后车习之，成功的概率才会更高！ 13.尾灯定理 战略中有个著名的“尾灯定理”——，“大雾行车，跟着前车尾灯行驶会更加安全”——当看不清方向时，找个学习标杆是最重要的，切忌盲目超车。同样，豪宅开发也切忌盲目创新。许多新技术新工艺好是好，但有可能不成熟。在标杆项目的基础上，进行改良和创新，会更加稳妥些。 14.资源为王，服务保障 1.豪宅必须要有外部资源支持，山河湖泊历史人文遗迹公园高尔夫……没有资源也要创造资源，如北京星河湾。2.豪宅必须要有过硬的产品。设计以人为本，既彰显产品尺度的大气又能做到细节用心贴心。3.好产品要有尊贵服务相匹配。让物质丰富的客户得到精神极大满足。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    本轮的房地产新政，是借助新的市场环境提供的契机，顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策，以最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制。     伴随着宏观经济进入中高速增长的新常态，中国房地产市场也进入了总体供求均衡、存在区域性供给过剩或供给短缺的差异化发展阶段。具体表现为，从2014年3月开始，商品房销售面积和销售额由此前20%左右的增速迅速转变为持续的负增长，且在2015年前两个月的同比增速降为-16%左右。与此同时，房地产开发投资增速逐月放缓，全国房地产开发企业土地购置面积、商品房尤其是商品住宅新开工面积持续负增长，商品房待售面积持续增加，政府持有的土地储备和开发企业持有的待售商品房去库存压力日增。房地产开发投资和交易活动放缓，也给宏观经济增长和财政税收带来了巨大的压力。 新一轮调控开始：四大新政密集出台     中国人民银行于2014年9月29日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，被认为是本轮调控的第一个房地产新政。该通知要求通过扩大开发性金融支持范围、延长贷款期限至不超过25年等措施，加大对保障性安居工程建设的金融支持力度；通过放松二套房认定条件、合理确定贷款利率等措施，支持居民家庭合理住房贷款需求；通过鼓励发行住房抵押贷款支持证券(mbs)和专项金融债券，来增强金融机构个人住房贷款投放能力；通过支持房地产企业在银行间债券市场发债、开展房地产投资信托基金(reits)试点，支持房地产开发企业的合理融资需求。该通知发布不久，住房公积金个人住房贷款政策也随之进行了调整。对存量住房市场交易数据的监测分析显示，该新政短期内扭转了二手房挂牌价格持续下降的趋势、刺激了二手房挂牌数量的增加。     本轮调控的第二个房地产新政，是国土部和住建部于2015年3月25日发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知要求各城市根据市场供求情况，合理计划、安排2015年住房及其用地的数量和结构，有增有减有调整。该房地产新政被市场认为是中央政府改变过去一刀切调控方式，开始从住房和土地供应规划计划管理改革入手，对地方政府进行分类指导、因地施策。     本轮调控的第三、第四个房地产新政，是2015年3月30日人民银行和财政发布的两个政策调整通知，其中：人民银行《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房贷首付款最低比例要求从原来的60%～70%下调到40%；财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人住房转让享受营业税宽免政策的时限从5年放松为2年。市场人士普遍认为，这两个房地产新政较之前面的两个更有力度和冲击力，使个人住房贷款政策和营业税政策基本恢复到了2010年“史上最严”房地产市场调控政策实施以前的状态。 “顺势”的优化与调整     李克强总理2015年政府工作报告中明确的中央政府在房地产领域“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促进房地产市场平稳健康发展”、“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”等工作目标，以及“分类指导”、“因地施策”、“落实地方政府主体责任”的工作思路，体现了本届政府一直以来“保障基本住房”、“促进市场稳定”、“防范系统性风险”的住房政策目标。此轮房地产新政出台的原因也在于此。     本轮房地产新政出台后，市场总体上给予了正面的评价。但也有一些担心，认为在我国房地产市场存在区域性价格泡沫和过量供给的情况下，市场在宏观经济社会基本面因素作用下进行自发的阶段性下调，是吸纳价格泡沫、降低市场风险的重要机会。如果政府通过实施房地产新政来刺激市场，重新走上将房地产市场作为宏观经济重要调控工具的老路，就很有可能导致2010年房价快速反转、暴涨的情景再现，进一步提高房地产市场和宏观经济的风险水平。     上述担心是有道理的，在一段时间内，持续保持房地产市场去泡沫、去杠杆、去库存、降风险态势，对我国宏观经济社会的可持续发展，总体上是有利的。但也应该看到，在我国房地产市场所依存的宏观经济从高速增长变为中高速甚至中速增长，房地产市场从供给短缺发展到供求总体均衡甚至存在区域性过量供给，住房交易数量和交易价格从持续快速上涨发展到持续下调的情况下，对2010-2013年间国家持续加大房地产市场调控力度环境下形成的房地产市场政策环境，确实有必要进行适当的调整。否则，在严厉调控政策和不利市场环境的双重影响下，2014年3月以来出现的市场调整就有可能突破我们能够承受的底线，甚至出现2008年美国楼市“穿透楼板”、“沿楼梯跌落”的情况，给经济社会带来巨大损失。     以住房和土地供应计划调整为例。2015年是“十二五规划”的最后一年，各地“十二五规划”中的住房建设及相应的土地供应规模和供应结构，主要是基于2010年住房市场供给不足、价格快速上涨的市场背景规划的，但目前市场态势与当初预期相比，出现了较大的变化，必须实事求是地调整相关的供应规划和计划，防止形成新的过剩供给和无效供给。     再以个人住房抵押贷款首付款比例为例，即便此次房地产新政将首套和二套房首付款比例分别调整到30%和40%，这仍然是世界上少有的高比例，因为许多国家的首付款比例在5%-10%之间。房价高、首付款比例高，实际上是购房门槛设置过高、阻碍了住房消费。随着住房市场价格趋于稳定，以及商业性和政策性住房金融体系的发展，首次购买自住住房和调整改善自住住房的首付款比例和利率优惠政策，仍然有很大改进的空间。换句话说，30%的首套房首付款比例和60%～70%的二套房首付款比例绝对不是常态，相关政策要努力向保护和支持住房消费的新常态发展。个人住房转让营业税政策的调整也是同样的道理。在未来的房地产税制改革中，通过契税和所得税政策的优化，完全可以取代营业税承担的市场调控功能。     因此，本轮的房地产新政，是借助新的市场环境提供的契机，顺势优化、调整过去被严重扭曲的、行政色彩过浓的房地产市场调控政策，以促进房地产市场的稳定和可持续发展。 房地产新政将如何影响市场？     住房贷款和住房转让营业税政策的调整，实实在在地降低了消费者进入住房市场的门槛，降低了住房交易成本，有利于增加住房需求，促进存量住房资源合理流动和优化配置，刺激开发商新建商品住房的开发投资活动，最终促进住房市场稳定和宏观经济稳定。     据对北上广深住房市场价格指数变化情况的监测分析，这些城市2015年3月份的新建商品住房和存量住房价格，基本上已经摆脱了连续环比下降的情况。考虑到3月30日房地产新政的刺激作用，预计4、5月份仍然会保持环比上涨的态势。但引发新一轮房价持续上涨的可能性极低。因为随着宏观经济进入新常态，国民经济和居民收入增长放缓，住房价格快速上涨的动力大不如前了。或者从另外一个角度说，经济社会基本面指标的预期增长，才是住房价格上涨的根本动力，住房信贷政策和税收政策刺激，对房价影响的力度和持续时间都相对有限。     保护和支持住房消费、促进房地产市场稳定、贡献社会经济发展，将是我国房地产政策的长期目标。为了实现这个目标，需要我们从住房政策、土地供应、金融支持、财政税收、市场规制等方面，持续优化完善、改革创新，并最终形成有利于房地产市场持续稳定发展的长效机制。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

          近日,任志强接受采访时表示:“现在房地产市场还没进入分水岭。过去十年,房价波动基本是随政策变化形成。中国一方面想解决低收入家庭住房问题,另一方面要解决它对中国经济的拉动问题,因此形成了双重力量的调控措施。”     他认为,目前的房地产政策,还是处于紧缩状态和正常状态之间的调整过程。这次政策调整可能对市场有一些影响,但是影响没有预期中那么大。所以估计还会有以国务院名义出台的相关政策,否则今年没政策出台,估计投资增速会降到5%左右。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

      想必很多人知道“蝴蝶效应”，当然今天要说的并不是那部电影。蝴蝶效应是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。换句话说就是说忽视小的细节，往往会引起连锁反应，甚至带来严重的后果。对于，那些细节导致失败的案例我们已经屡见不鲜了。那么对于今天要讨论的商业地产策划来说，我们该如何避免它的“蝴蝶效应”呢？请务必把握以下7个细节。   （1）商业地产策划服务对象以人为本：在策划人行道宽度的时候应当减小人行道宽度，以弯曲的路到为主，弯曲而窄的人行道不但功能实用方便，并且给行人以审美的高端视觉感受。   （2）雕塑物打破传统观念，应当与时俱进：所谓商业地产，应当突破传统雕塑物的观念，打造时尚且与时俱进观念的结合，像广场之类的商业地点应当以当下时代所被介绍且流行的事物来进行雕塑装扮，以达到消费者和顾客内心的新鲜感。   （3）商业地产中若包含水池，人工水池尽量要策划的浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。不能够为了美的体现而滥用宝贵的资源，否则消费者会有颇为浪费的感觉。   （4）中央广场的建设应当减少空旷程度，增加楼间的庭院绿地：当消费者和顾客在商场走累时，需要一个落脚休息的地方和环境，太过空旷的广场会使得顾客感受寂寞，庭院绿地的建设使得消费者有一种家庭后花园的感受，让人能够足够放松。   （5）商业地产瓷砖建设色彩不应该太单一，尤其是建设外墙：外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。人们对于单一的颜色会有一种视觉疲劳的感觉，不同的颜色会使得审美有缓冲作用。   （6）商业建筑内的楼梯样式应当遵循便捷的理念：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。并且电梯的速度和安全是首要考虑的，谁都不想干等电梯很久。   （7）商业地产建筑安全性问题，建筑内安全通道应当做的宽敞：像内部楼梯以及安全逃离通道都应当做的宽敞，在没有意外的情况下能够给客户一种安全的感觉，更能够让顾客感受到即使发生了意外，也能够安全撤离的心里预示。   以上7个细节，换句话说，他们也是衡量商业地产策划成功与否的指数。商业地产策划最终目的是发挥商业价值的最大化。但这往往不是一件简单的事情，需要全面的考虑设计更需要细节的“打磨”诠释。我们清楚地知道，细节决定成败，在商业地产策划中亦是如此，只有通过以下7个细节的把控，才能确保地产策划的价值。另外，商业地产策划注重细节，不仅仅是自身专业以及技术的体现，从另一个程度上说也是为客户细心考虑的表现。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/  

                  在成交量破万套指日可待的楼市“红四月”，房地产再度成了大家最为关心的话题之一。昨天，“新政与救市”——2015城市观点论坛杭州行在黄龙饭店举行。“政府目前正在进行政策的适应性调整”，这是与会专家所达成的共识。 　　著名财经专家、财政部财政科学研究所原所长贾康作了“从财税政策谈经济下行中的房地产市场”的主题演讲。 　　贾康称，与其说现在政府是在救市，不如说“现在政府的主要动作可以称为‘政策的适应性调整’。”这种调整掌握得好，就是挤出泡沫，并让市场机制真正发挥作用。 　　在贾康看来，之前的种种调整政策，包括各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要的；而政府的金融政策、信贷政策的放宽，更是必要的适应性调整。他认为，在经济下行中的房地产市场，接下来不可避免地还会有调整，在这种情况之下，一方面对房地产市场的长远发展要有信心，另一方面要特别注重房地产市场当期的继续下行态势。 上海美地行营销策划公司  电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    目前国内房地产发展虽非如火如荼，但也可谓蒸蒸日上，在“学、比、赶、帮、超”中国式竞合理念熏陶和孵化下，地产营销手法日趋雷同，同质化趋向明显。     审视整个房地产行业的营销环节，“概念”、“形象”、“名词”、“过度包装”与“超越的售楼中心”等等几乎充斥整个行业市场的销售理解。开发商和专业策划公司都将这些作为“标新立异”的必然追求。诚然，良好的概念和包装会提升楼盘的形象，促进房产的销售，但实质上这些只是住宅营销中的辅助因素和次要环节，而绝非营销项目营销的决定因素和关键环节。 细分房地产目标市场，以利益点沟通聚合点     客户需求的多样化，决定了市场的细分化。省会以下地市的房地产需求市场，5%~10%为高端消费群体，10%~20%为中端消费群，70%以上为中低端消费群体。每个层面的消费群体又会因政治、经济、文化、亚文化、购房动机、居住模式和购买行为的不同而分为若干子市场。精准界定子市场，就会挖掘新的市场机会。     目前清远正处于城镇化的过程，是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移的过程，这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。房地产将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。     随着居民收入的增加和社会地位的提高，现代人已经越来越无法安于传统住宅所提供的基本生活功能享受，对他们而言，家已不仅仅是一个休憩场所，更多的是标榜一种从容、健康的生活态度。据不完全统计，目前清远中高端楼盘的买家大部分为二次或多次置业人士，其目的是为进一步改善居住条件而购房。在这些换房群体中，30~40岁的社会精英占比例最大，由于他们日前事业蒸蒸日上，家庭生活和谐美满，虽然拥有一套住房，但由于原住房已不能满足需求或是环境不甚理想，便作手重新考虑另购一套住房。于是这种“买房换房”的消费心态逐渐成形，加上新政刺激下，“换房”升级消费成为清远楼市的一支不可低估的新生力量。     开发商应该从差异化原则出发，从大市场中剥离出自己的子市场，并把自己投身到目标客户的生活体验和价值取向中，建立与目标客户共享的居住理念和价值观，以相通的利益点契合目标客户的需求。 人性化营销，共鸣才能共赢     马克思讲过，从产品到商品价值的实现是惊险的一跃。科学的营销活动应该建立在产品过硬品质基础上，以诚信的态度针对不同客户，通过行之有效的方式进行产品推介。这些方式包括： 人脉营销     省会以下地市一般为中小城市，媒体形式单一，“人脉传播”在房地产产品信息传播中占有很大比重。开发商应该珍惜自身楼盘形成的人脉关系，在进行全方位推广的同时，利用业主之间的各类关系脉络，相互推荐或口碑相传促成楼盘销售。 活动营销     利用售楼现场促销活动的策划实施，产生羊群效应。聚集人气，提高楼盘知名度，给客户造成紧迫感，促成即兴购买。当然，这种营销方式如能配合新闻事件营销，将会增强权威性、公正 性和轰动性。 体验式营销     首先营造一个与楼盘品质和文化定位相一致的销售环境。这个环境没有浓重的商业气息，具备居家生活和休闲的氛围，在这里给人一种归属感和亲切感。其次制定一套方便客户的销售流程和服务流程，让业主享受到一流的服务和惬意的情感交流。同时还要设计贴切的j9国际官网的产品展示方法，让业主在不经意间接受楼盘的品质召唤。体验式营销的高明之处在于在商不言商，看似弦外之音，实是争取客户心理的上乘功夫。 品牌营销     省会以下地市一些有实力、有业绩的开发商已经意识到品牌营销的重要性。同一般营销手法不同的是，品牌营销建立在广大业主对企业和产品的品牌性认知基础上，这是一个弥足珍贵的社会资源。建立品牌形象，培育业主忠诚度，延伸品牌价值，发挥品牌的号召力和影响力，使产品对市场产生恒久的震撼力。应该说，品牌营销是房地产营销中高层次的营销策略。 上海美地行营销策划公司 … 继续阅读 →