media | media 美地行 | 第 5 页-九游会入口

一、定：不管是哪种类型的商业地产，都要有自己的主题定位，定位如果做的不好，即便之后卖的再好，到后期运营都会出现大问题。如何做好前期定位策划，如果自己无法把握的话，可以联系专业的商业地产策划公司进行协助。 二、招：招即是招商，没有招商的项目，就等同于没有未来，连你自己都不知道你的经营客户是谁，那你怎么能让自己的业态落位呢？你完全不了解你的客户需求，你如何确定你的商铺的实用性呢？ 三、拆：在把整个项目拿到手里，整体功能布局全部了解清楚之后，必须要拆开了看，分主题，分内容德看，逐个去看，逐个去分析，这样就更明确了。 四、合：从第三步到第四步，把整个项目拆完后再合在一起，在组合的过程中，你要琢磨，为什么要这么组合，这么组合是否合理，客户的需求是否是这些，你会发现有不同的地方，对项目的理解更有深度，思路也会更清晰。 五、线：动线要明确，能充分引导客户消费的动线，保证各个区域能轻松到达，无论是垂直交通还是平行交通动线都要分布清晰，主次分明，才能形成好的商业业态布局。 六、域：区域，区域要说清楚，没有整个区域范围的发展空间，哪里来的商业发展空间，所以，在选择投资的时候，区域分析显得尤为重要。 七、落：商业最关键的是业态的落位，业态落不下去，项目等于死翘翘，卖得动，招不到商，大问题，这个尤其对于很多的专业市场和综合体来说，都是关键点。 八、抬：宣传上要把品质抬上去，商业项目最忌讳的是卖大杂烩，低品质，无内容，这也是很多策划公司吹嘘的地方，但是，光吹嘘没用，整体定位和产品功能布局上不去，项目肯定做不好。这个又回到到了第一个字说的，找一家知名的商业地产策划公司协助可以事半功倍。 九、算：替客户算账，告诉他如何投资才能赚钱，投资哪一块利润最大化。现在是投资客的天下，不赚钱，傻子才会去去买你的铺子。 十、气：现场气氛要做足，没现场气氛其他都是鬼扯淡！有了现场气氛才能卖房子，案场的控制，太难，也太简单，对于销售经理而言，关键是两个字“经验”。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

      针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：     1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的j9国际官网的合作伙伴，又使其联盟j9国际官网的合作伙伴获得稳定的现金流。     2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。     3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。     4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精、大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

       在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产的开发如火如荼地进行着。相对于其他房地产产品，商业地产更高的利润空间使得越来越多的开发商趋之若鹜，作为一个城市的门面，商业地产也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。     但现在越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 shopping mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。     目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。     从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。     首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1 平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。     第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。     第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。     第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 shopping mall。     第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20 万，存在非常大的盲目性。     第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。     第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。   上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        根据产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化项目，将独特的usp安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。 1、原则 l准现房销售原则     面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。 l 服务营销原则     概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、j9国际官网的售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。 2、推出时机     北京市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度（今年9-10月份左右）。 3、推出方式     为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出南侧一至部分三居的物业进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价。 4、销售步骤安排 a、内部认购期：     目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。     市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100，凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。 b、开盘期     目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。     市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。     项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。 c、强销期     目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。     市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。 d、持续期     目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交     市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。 e、 收盘期：     目的：完善后期服务结束销售     市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。 策略安排： 5、预计销售周期 6、销售计划 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

第三阶段 房地产项目的营销策划  步骤1：房地产推广策略的定位 阶段a：品牌策略 第一、命名方案 第二、vis系统的建立 阶段b：价格策略 第一、 定价策略。 1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。 2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。 3、价格策略：着重于市场导向。 4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。  5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。 第二、 差价策略。 第三、 入市价格策略。 阶段c：广告策略 阶段d：媒介策略 阶段e：活动策略     步骤2：制定市场进入方案 阶段a：营销思路的体现 第一、 客户群的再清晰化。 第二、 主要卖点的展示。 阶段b：营销策略 第一、 营销方式建议。 第二、 公关活动策划。 第四阶段项目入市准备及阶段策略 步骤1：房地产项目入市准备 阶段a：划分销售周期并确定各周期的工作内容 阶段b：营销环境的营造 第一、售楼部的设计 第二、样板房的设计 第三、现场包装 阶段c：项目入市 第一、入市时机选择。 第二、入市进机规划。 第三、 销售模拟。 第四、 公开认购。 步骤2：阶段活动策略 1、楼花销售期广告策略 … 继续阅读 →

    现如今房地产市场已成群雄争霸之势，而其演变不再仅仅是单纯的商家与商家之争，商家与买家各站一方使原本已经混乱的房地产市场更加的迷雾重重。面对现如今的房地产市场，商家要如何在这场混战中突围，如何获取买家的信任已经成为重中之重。而作为其关键的房地产策划公司在面对现今的市场环境时怎样走出致胜一步，扬长避短，发挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。 结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。   第二阶段 项目概念设计及项目定位 步骤1：可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 对可比项目分析的重点主要有项目概况、市场定位、价格、销售对策、主要媒体运用及投放频率、公关促销活动、其它特殊卖点和营销手段。   步骤2：房地产项目swot分析及总体思路拟定 阶段a：房地产项目的swot分析 从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等（如地理环境、周边配套、交通、竞争对手、拆迁问题、品牌实力、城市规划、项目定位、地形地块、地段档次、项目规模、污染问题、政策环境、设计风格）对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。   阶段b：针对房地产项目劣势所采取的应对策略 阶段c：项目总体思路的拟定 第一、战略部署。制订项目的战略目标及划分实施步骤。 第二、软件平台构筑。达致项目战略目标所需的软件平台——“营销大环境”的构筑，应从项目的规划阶段就开始着手。 第三、硬件功能的配置。包括项目自身应实现的功能定位及项目结合周边配套等所应实现的功能定位。 步骤3：房地产项目潜在价值的挖掘 第一、挖掘项目先天的最大价值。从品牌价值、时机价值、文化背景价值、环境价值、交通价值、地地形、规模、产品特色等方面入手。 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 第一大类型卖点：楼盘硬件价值 第二大类型卖点：产品可感受价值 第三大类型卖点：功能提升型价值 第四大类型卖点：居住文化与生活方式 第五大类型卖点：情感 第六大类型卖点：身份 第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范 第八大类型卖点：直接促销功能 步骤4：房地产项目的目标客户群锁定 阶段a：对以下问题进行研究 第一、哪些人是买家（包括隐性、显性两类）？ 第二、赋予其适当且最大化的后天价值。 第三、买家为什么要买这些房子？ 第四、谁参与了买家的购买行动？ 第五、买家以什么样的方式买房？ 第六、买家什么时候买房？ 第七、买家在哪里买房？ 在研究了上述问题之后，我们要为买家画一幅“素描”，这幅“素描”要对买家的文化特征、社会特征、个人特征和心理特征进行最全面、最准确的描绘。 阶段b：目标客户群定位 阶段c：目标客户群描述 阶段d：项目与目标客户群的对接 … 继续阅读 →

        现如今房地产市场已成群雄争霸之势，而其演变不再仅仅是单纯的商家与商家之争，商家与买家各站一方使原本已经混乱的房地产市场更加的迷雾重重。面对现如今的房地产市场，商家要如何在这场混战中突围，如何获取买家的信任已经成为重中之重。而作为其关键的房地产策划公司在面对现今的市场环境时怎样走出致胜一步，扬长避短，发挥出地块的最大价值，博得买家的信任，将决定成功与否。 结合上述问题本文将对地产开发等问题进行抛砖引玉的阶段性分析。 第一阶段  项目市场调研与投资分析   步骤1：房地产项目所在地市场情况初步调查 阶段a：房地产宏观环境分析 第一、区域环境。研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。 第二、经济环境。经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。 第三、政策环境。即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。 第四、行业环境。有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。 阶段b：房地产项目所在地房地产市场状况分析 第一、城市房地产市场发展描述。主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。 第二、市场现状剖析。通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。 第三、未来走势预测。在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。 阶段c：房地产项目所在地板块市场分析 第一、板块总体规划。主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。 第二、板块功能定位。是cld还是cbd等都是要加以区分的。 第三、板块开发动态。已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。 第四、板块物业价格水平分析。这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。 阶段d：房地产项目地块环境研究分析 地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。 第一、生活配套。主要包括交通状况、商业网点状况、休闲、体育场所、医疗、教育设施分布及未来发展预测 第二、交通状况。各种交通工具的通勤半径、停车设施状况研究、各种公路交通工具维修点状况 第三、周边景观。自然景观、历史人文景观等 第四、污染状况。空气质量、水质状况、土质状况、辐射物辐射状况、能见度状况、水气及腐蚀状况及未来变化 第五、社会治安。 第六、未来发展状况。交通未来发展状况研究、教育及医疗未来发展状况研究、购物及休闲未来发展状况研究、体育及旅游景点未来发展状况研究 阶段e：项目地块特性分析 第一、项目地块的基本情况。主要有地理位置、占地面积、规划用途、规划指标（容积率、建筑密度、绿化率、建筑限高）及其它一些基本情况。 第二、项目地块swot分析。从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会和威胁分析。   步骤2：对房地产项目所在地市场情况再次进行调查 阶段a：对该区域房地产市场环境作深入的调查与分析 第一、市场需求和消费者行为调查。主要包括消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势、市场需求影响因素调查、需求动机与行为调查。（注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同）。 第二、房地产市场状况针对性调查。主要包括对该区域的明星楼盘、畅销楼盘、滞销楼盘、最受欢迎物业类型、住宅市场空置率等调查分析。 … 继续阅读 →

    根据产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化项目，将独特的usp安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。 1、原则 l准现房销售原则     面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。 l 服务营销原则 概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、j9国际官网的售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。 2、推出时机     北京市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度（今年9-10月份左右）。 3、推出方式     为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出南侧一至部分三居的物业进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价。 4、销售步骤安排 a、内部认购期：     目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。     市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。例如阳光100，凤凰城等项目其内部认购时间均超过3个月以上，通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。 b、开盘期     目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。     市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。     项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。 c、强销期     目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。     市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。 d、持续期     目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交     市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。 e、 收盘期：     目的：完善后期服务结束销售     市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。 策略安排： 5、预计销售周期 6、销售计划 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

房地产开发在房地产基础知识中按业务侧重的不同可以分为以下两类：     第一类是从事城市房地产开发和交易的，即所谓的房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。     第二类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。     房地产开发按项目运作方式的不同可以分为以下三类：     第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。     第二类，是把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。     第三类，其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房屋后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。     房地产开发按物业用途的不同可以分为以下四类：     1）居住物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。购买者大都是以满足自用为目的。     2）商业物业，也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。     3）工业物业，通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。     4）特殊物业，如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 根据需要，房地产基础知识有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场，豪宅、经济住宅等。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    成功的商业地产购物中心收益非常诱人，很多投资者都想染指，但失败者也比比皆是。作为投资者，建造购物中心之前，必须在资金、人才、经营模式和投资获利的方向四个方面作出正确的战略选择。如何做好正确的战略选择开发商可能会比较疑惑。这个时候就可以邀请专业的商业地产营销策划公司进行一系列的帮助。     第一是资金。投资者建造购物中心，除了基建资金外，还必 须有充分的预留资金，用于二次装修和对核心经营项目投资，还 要有培育市场和承受风险的资金准备。     第二是人才。投资者要有 自己的核心经营思想和经营班子来主导购物中心的策划和经营， 并选配好一批不仅具有丰富商业业务知识，物业管理知识，而且 具有规划创新能力和招商操作能力的人才。由于目前购物中心的 成功率不高，市场上具有一定理论水平，又有实际操作经验的购 物中心职业经理人不多，必须用心去发现和寻找。     第三是经营模式。购物中心的经营模式有两种，一种是以管理主导的传统模式，投资者不参与购物中心的经营，购物中心的经营策划和招商委托中介公司包办，日常的运行、保 安、清洁、维修保养委托物业管理公司进行。另一种是以经营主导的创新模式，投资者以自营、参股等方式参与购 物中心核心功能项目的经营，以核心功能项目来整合、带动整个购物中心的经营。     第四是投资方式和获利方向。利 润是投资者追求的最终目的，投资者在开发建设购物中心之前，必须根据自己的经济实力，经营能力等实际情况， 理性地选择投资的方式和获利的方向。一般情况下，购物中心开发投资的方式有三种，第一种是由开发企业独资建 造。第二种是对已建好的购物中心收购盘活。第三种是与大的商业连锁机构结成购物中心投资开发战略联盟，共同开发。   购物中心获利的方向主要有三个： （一）、从房地产收益中获利：一是以售卖商铺获利。二是以商业带旺房地产，抬高住房的售价，住房收益为主，商铺赢利为辅。三是边际收益，把周围的商铺、房产纳入规划之中，以较低的价格购入，待购物中心建成开业之后，从这些商铺和房地产的升值中获取一部分投资回报。 （二）、从经营收益中获利。一是在租金或营业收入上获利。二是以自己的企业品牌优势，以低租金为条件，与其他房地产商联手开发使经营，从中获得经营收益。三是输出管理，运用自己建立起来的企业品牌和对购物中心经营管理独特的理解，在帮助被输出管理的购物中心改善经营，提高效益的同时，利用加盟者的资金壮大发展自己。 （三）、以资本营运的方式获利：把物业通过以商业购物中心的形式做旺、盘活，通过策划不断提高物业的知 名度和效益，使物业成为优良的资产，提高物业的评估值，然后找新的股东加盟或找上市公司收购。这种方式只能 对只租不售的购物中心操作。

分时度假 分时度假是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。 运营机构：rci 一价全包模式 “一价全包”式的度假理念倡导的是一种真正的休闲度假，主要以海岛度假村产品为主打，覆盖了巴厘岛、普吉岛、毛里求斯等各大景色唯美的度假胜地。在“一价全包”的套餐里，游客所做的只是打包行李，准时出发，并且随时准备好投入这一段快乐的旅程，因此尤其适合举家出游的游客选择。 运营机构：地中海俱乐部 分权度假模式 分权度假模式是基于分时度假模式和产权酒店经营理念，结合中国日益强劲的旅游度假养生需求，为中国家庭定制的品质旅居服务产品。具体而言，是以十分之一度假房屋产权为基础，通过旅游资源地、房屋资产、美尔酒店管理和美尔服务的多元组合，建立一个家庭健康旅居理念和每年28天度假、40年产权拥有的自由度假生活全新模式。 运营机构：美尔中国 “产权 时权 网络”方式 “产权 时权 网络”方式中的产权就是温泉物业，时权就是度假，网络就是全国性的温泉景点网络，购买天沐集团产权的房屋，企业将送给业主时权，并通过业主俱乐部实现24小时网络预订，可以进行时权交换。 运营机构：天沐集团 产权 股权模式 “产权 股权”模式是指，购买人通过购买分割酒店产权的方式，获得酒店单个房间独立的商业房产权证，再交由红树林酒店管理公司签订委托管理合同统一经营管理，并根据酒店运营情况和业主所持“酒店股份”比例享受年终分红。由于购买人具有独立的酒店产权，还同时拥有了对产权的抵押和转让的权益，具备了流转的可能。 另外，购买人可以凭业主身份享受分时度假，在全国的连锁体系内每年获得一定的交换居住权。 运营机构：今典集团 悦榕秘境 悦榕秘境于2006年推出，是亚洲第一个拥有资产保障及可转让永久会员资格的旅游目的地俱乐部。俱乐部为会员提供量身打造的旅游体验，让会员在免去拥有产业的开销负担及相关问题的同时，依然享有“第二个家”。会员每年能选择到全球最绝妙的目的地入住当地别墅与公寓。永久会员资格也表示会员不仅能一生享有悦榕独特旅游体验，还能将会籍转至亲人朋友名下。 悦榕秘境在旅游目的地俱乐部领域中会费极具吸引力，入会费为1.5万美元，年费为3150美元。会员一年可在俱乐部全球目的地享受7至14天入住，并只需支付永久不变的费用。会员第一项支出的回收期在七到八年之间。 运营机构：悦榕桩 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    对于刚刚接触房地产营销策划公司的朋友来说可能并不是很清楚房地产策划公司主要是做什么的，又是一个什么样的流程。本篇文章主要就是介绍房地产营销策划公司的工作环节。 环节如下： 一、项目市场分析 二、项目自身分析 三、目标客户分析 四、项目定价策略 五、项目营销策略  六、公关活动策略       一、项目市场分析        项目市场分析          市场态势分析                           竞争对手分析 二、自身项目分析        swot分析        swot应对策略        产品概念设想        内容和规模策划        环境策划         功能和空间策划        户型策划 三、目标客户分析 目标客户群分析之 ——表象目标客户构成分析 客户构成——市场客户构成 表象需求分析——常规需求 潜在需求分析——特殊需求、深层次需求     随着社会的进步，真正意义上房地产开发的住宅产品不仅是营造家园，更重要的是显现居住的最终价值。所谓居住的最终价值，就是住宅作为一种文化，应当是地域性、创新性的完美统一。有关分析指出，对购房客群科学分类、合理引导对房地产营销也是很重要的，这既是保证房地产顺利发展的关键，同时也为了更好符合老百姓日益增长的消费需求，也是新时期下房地产市场走向个性化发展的必然规律。在适合的营销模式引导下，房地产业的营销策略势必会向着更为合理、更为成熟、更为健康的客户需求的方向发展。 四、项目定价策略 项目定价策划之定价目标 1、以获取最高利润为目标：产生最大的当期利润或现金流量 2、以获取较高的投资收益率：以投资成本为基础的定价目标 3、以保持市场价格稳定为目标 4、以应付或避免竞争为目标 5、以提高市场占有率为目标（占有率较高时以提升资本周转率为目标：万科、顺驰） 6、以维持企业生存为目标 项目定价策划之影响因素 1、成本因素 2、竞争因素 3、产品差异：建筑风格、户型、景观环境、配套设施等 … 继续阅读 →

    人口老龄化的加剧使中国养老地产市场迎来新机遇，但因盈利模式不清，这一市场仍处于探索期。作为养老地产发展的先锋，美国在养老地产运营方面积累了大量经验，它们在市场化养老的背景下，走出了一条依靠reits创新的独特赚钱模式。 reits的作用     来自中银国际的一份研究内容显示，美国地产商进军医疗养老产业主要依靠reits，健康护理类reits的市值在各类型中占比达10%，行业集中度较高。     广泛的行业研究发现，在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同角色。养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目。     投资商主要有3类，reits、私募基金和非营利性组织。其中，reits作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非营利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。     养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管方式扩大资产管理规模，实现轻资产运营。 投资收益     美国以reits为主导的养老地产模式本质上依靠物业出租获得租金收益。研究发现，养老地产通过托管或合资的模式参与运营的效果并不好，因此租金回报率仍然是美国养老地产商具有持续盈利能力的基础。     另外，中银国际研究内容认为，在投资组合收益方面，美国养老住宅贡献占比达35%~60%，而医院贡献仅占比5%，与国内地产商偏好投资医疗产业不同。投资模式方面，纯租赁模式的收益率表现优于托管模式和合资模式，故地产商参与养老运营不一定能提升投资回报率。     从模式来看，具体而言，美国养老地产运营模式主要有3种：净出租模式、委托经营模式以及租赁 经营模式。净出租模式：养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费等均由承租方承担。在此种模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益，并承担全部经营风险。美国最大的养老地产公司hcp reits于1985年成立，截至2010年末，已拥有672处物业，总值145亿美元。其中自有物业573处，主要采用出租模式运营。委托经营模式：养老地产持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。ventas成立于1983年，截至2010年末共拥有602处物业，是全美第二大养老/医疗类reits公司。与hcp以出租为主的运营方式不同，ventas的1/3的养老社区采用委托经营方式。在此种模式下，ventas获取的不仅仅是租金收益，而是从客户处收取的全部经营收入。因此，尽管ventas的资产规模远比不上hcp，但收入规模却与之相当。租赁 经营模式：养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议。在新框架下，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性从而提高物业经营收益。healthcare reits成立于1970年，是美国第三大养老/医疗类reits公司。该公司主要采用共同构建物业组合的方式激发运营商的管理积极性。 政策支持是关键     目前，在养老产业方面美国已形了hcp、hcr等巨头企业，为何会出现这样的格局。研究发现，虽然美国的养老产业市场化主导，商业性的养老机构并未享受太多的政府补贴，但美国reits的企业所得税免征制度仍能吸引大部分地产投资商进军养老住宅产业。     美国的reits在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，就避免了对reits和股东的双重所得课税。这一政策促使资本进入养老产业。     中银国际认为，虽然国内目前尝试介入医疗养老的地产公司较多，但行业性机会仍需等待两方面的催化剂：一是通过提升租金回报率提高行业整体投资回报，进而刺激养老住宅的供给端；二是加大对营利性养老机构的政策扶植力度，通过动态补贴、金融、土地等手段对投资商形成长效激励机制。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

房地产电商和其它电商有哪些天然不同，局限及瓶颈体现在哪里？房屋交易的复杂性是否导致其难以规模化引渡到网络上？ 可以正反两个角度看这个问题： 第一，房屋交易具有频率低、交易额大，以及本地化、非标准化、高度复杂和信息密集等特征，这使得它明显不同于一般的商品交易。例如，无论是信息平台多么完备，人们都不太可能直接在线上下单付钱，最多会形成交易的意向，交易撮合、看房、签约等环节都无法消灭销售人员或经纪人的参与。从这个角度看，互联网对房地产交易的改变一定是缓慢的，房地产电商平台一定是重资产的。 第二，相反地看，正是基于这种特征，未来的房地产交易撮合平台的价值更大，而且一旦形成垄断，便难以被撼动，护城河足够深。可以预计，未来3-5年一定会出现一个或几个大型的区域性房地产交易平台，它不仅提供信息、撮合交易，而且还会提供以交易为中心的金融服务等。 电商冲击下，传统的中介公司如何向互联网公司转型，如何才能做到闭环交易？ 这要做一个区分：传统中介公司之间的区别是十分明显的，从规模上看，有大型经纪公司，如链家在北京市场的门店就超过1000家，布局的几个二线城市，门店数量几乎都在100家以上，市占率都是第一或第二。相反，有的本地中小型经纪公司，门店只有几十家，还包括很多的夫妻老婆店。从模式上看，既有大型的直营连锁公司，还有特许加盟公司。对于不同规模、不同模式的经纪公司公司而言，如何向互联网转型本质是一个差别非常大的问题。 第一，对于大规模的，以直营连锁为主的公司，链家是最典型的代表，以北京为例，链家已经拥有50%的市场份额、80%以上的房源份额，在这种情况下，链家向互联网的转型便宜具有相当稳固的线下基础，现在的链家网在北京市场所能提供的流量或客源占比已经远远超出搜房，可以预计，链家网在北京的影响力还将逐步加大。对于链家而言，所谓转型，真正的问题是链家网要不要开放？链家线下要不要从直营变成加盟，从重资产变成轻资产。 第二，对于中小型经纪公司，几乎不可能转型，也没有能力转型，因为市场规模不够大，房源不够多，让店覆盖度不够广，品牌影响也也只限于部分社区，向互联网转型没有意义，线上没有网络效应，线下没有规模效应。它们的未来是非常有压力，而且可能是压力最大的。 第三，传统大型加盟公司转型是最复杂的，对于它们而言，既需求加强线上，也需要加强对经纪人的强管控，还需要加大erp系统的投入，这个系统是一切经纪公司的内容，它不单纯是一个工具，或一个功能，一个简单的房源、客源或客户关系管理系统，本质是一个生态圈，生态圈的建立不仅需要有技术支撑和流程优势，更需要有强有力的执行，而执行靠什么？靠的是人事权、严格的奖惩机制等，这些都是现有加盟公司所不具备的，它们甚至连经纪人的培训系统都不完善，如何转型，确实挑战很大。  

    何谓房地产电商？对于房地产企业、房地产销售代理公司和二手房中介公司等不同行业参与者而言，房地产电商的意义和机会点是什么？     我所理解的房地产电商可以区分为三个层次：媒体电商、渠道电商和交易电商。     第一，媒体电商是过去几年普遍存在的形式，主要的代表是搜房、安居客、搜狐焦点等，其核心属性是媒体，货币化模式是广告，本质是开发商和二手房中介公司的广告平台。     第二，渠道电商是近两年，特别是今年迅速发展的一种新型电商，主要的代表是房多多、好屋中国、吉屋科技等，其本质是渠道的整合，它们存在和发展的逻辑是传统的新房代理渠道、二手房经纪公司渠道极其分散，在房地产市场低迷的情况下，单一代理或中介公司都无法高效地完成买卖双方的匹配，特别是在新房领域，只有把分散的渠道整合起来才能为开发商快速拓客、加速去化，同时整合之后的集中渠道才有能力向开发商拿到更多的优惠以及更快的结佣。     第三，交易电商代表未来的模型，无论是新房，还是二手房，房地产电商的终极目标必须是最大限度地接近交易，事实上，也只有以交易为中心的电商才能真正意义上称之为电商。相比之下，无论是媒体，还是渠道整合，距离最终的交易都有一段路程，虽然都有效率的提升，但是它们都没有真正意义颠覆或取代传统，而是使传统更有效。然而，交易电商的未来一定是局部或彻底颠覆代理公司或中介公司的。目前看，初步具备交易电商雏形的典型代表是链家网、q房网以及正在向交易转型的搜房等。 2014年房地产电商快速蹿红，背后的市场逻辑是什么？ 主要的市场逻辑在于：     第一是互联网的逻辑，目前中国正在经历有史以来最大的一次人口大迁移，这是从线下向线上的转移，这个大浪潮会重塑不同领域的商业逻辑。更为突出的是，中国手机用户已达5.27亿，超过pc用户5.11亿，中国是一个典型的手机用户超越pc用户的国家，移动互联网发展速度远远超过美国。这里的直接影响就是人们买房、卖方的交易决策的第一步都是从互联网，特别是从手机端开始的，传统的纸媒、售楼处、中介门店在信息获取和信息处理方面的作用已经被大大弱化。     第二是市场的逻辑，一方面中国的房地产市场正逐步从卖方市场向买方市场过渡，通过互联网实现最大限度的房源曝光，吸引潜在买家显得比以往任何时候都重要，人们在售楼处深夜排成长龙买房的阶段已经一去不返，开发商需要寻找更有效的渠道、更大用户平台寻找买家。另一方面，中国的房地产市场正逐步从新房主导向二手房主导的阶段过渡，一线城市如北京、上海和深圳都已经是二手房主导的市场，二线的城市的旧城区或核心区同样如此，二手房交易信息更加不透明、交易流程更加复杂，这些都是互联网可以发挥作用的地方。从这个角度看，未来的房地产电商平台一定的二手房交易撮合平台，所以我们会看到新房电商将会加大在二手房的布局。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

     土地是不可再生资源，而具有文化底蕴的旅游资源要素的土地更具有稀缺性，从而更具有更高的价值。旅游地产成为热点，并且越演越烈也是必然。       什么是真正的旅游地产，已难分经纬，这已经成为一个类商业概念，我们也没有必要去进行学术厘清。任何行业都有先行者，成为后来者的效仿标杆和参考样板，不同企业会根据自己不同的资源特点采用跟进超越的策略开展开发经营。其中，华侨城模式，万科良渚文化村、长城脚下公社，以及花果园模式在如今旅游地产的概念下都具有一定的代表性。  任何行业都讲究盈利模式，一个盈利模式的选择，无疑决定着收益能否实现最大化。采用何种开发模式，或者说实施何种利益最大化获取方法，因投资商自身资源的不同而各异。       中国的旅游文化资源非常丰富，大大小小的旅游景区就有上万家，随着城市群和经济圈的规划形成，那些位于城市圈内的旅游景区将成为更有价值的旅游文化载体，具有更高的综合开发价值。虽然，旅游行业高速发展多年，各类景区在国家支持和民间资本的参与下，都进行了不同程度的开发和经营，但是由于国内旅游规划和旅游咨询水平等因素的限制，仍有相当数量的景区并未获得与之资源相应的收益。       较好的开发模式的主要收益来源有两方面。一方面是旅游资源本身开发带来的收益。对旅游景区或者说旅游资源的开发与经营，有它的特点和专业性，因项目而异，有方法技巧可循，在此不赘述。其收益来源的另一个方面，就是依托旅游资源之上的地产开发。       国内目前，有专家将旅游地产分为四类，其中旅游度假地产和旅游住宅地产，通常是旅游地产投资商非常重视的两类旅游地产。旅游度假地产其特点是让消费者实现“短期居住”，旅游度假地产的开发具有很大风险性，对旅游资源的要求也较高，而旅游住宅地产其特点是让消费者实现“长期居住”，或者说是让消费者愿意长期购买居住的地产。对于住宅地产，作为房地产公司，我们不陌生。只要确定目标群体，最大程度的满足目标群体的需求就会实现收益。旅游住宅地产也是如此，也无非是准确的确定目标群体，并最大程度的实现其需求的满足而已。       但是，旅游住宅地产又有其鲜明的特点，在此，我仅对旅游住宅地产谈谈个人的看法。旅游住宅地产不同于城市住宅地产，那么是什么人群更愿意长期居住在此地产项目中呢？多年前，曾有机会参与北京宋庄画家村的规划，对全国的画家群体以及画家村分布有所了解。应该说，画家是一个非常具有特异化的群体，其特异化表现在方方面面，在居住方面也具有强烈的特异化，具有群居的性质，又要与城市保持某种若即若离的距离，全国画家聚居群落多是如此。旅游住宅地产实际上就是满足某类有特异性的群体需求，特异化有多样性，群体也就有了多样性，画家群体只是其中一类群体。多样性的群体拥用不同的特征，也就有不同的需求特征。       对于旅游住宅地产来说，我们就是要根据自身资源情况，选择相应的特异群体，并且为之提供特异化的项目产品。需要强调的是，旅游地产项目的特征，决不仅仅是住宅产品特征，在传统的旅游六要素“吃、住、行、游、购、娱”的基础上，项目本身更要注重充分考虑到不同群体的商务需求，毕竟在如今的经济社会中，没有人能够不食人家烟火，游离于市场经济之外的，那么商务需求的满足将必不可少。       一段时间以来，私人定制，是非常流行的词汇，而且是很具商业性的词汇，各行业也有很多成功案例。旅游住宅地产的产品满足，其私人定制的属性更为突出，或者说面向个性化群体的定制化满足特征更为突出。其面向个性化群体的规模化经营，也因互联网时代对客户所产生的影响和变化，以及互联网的高覆盖推广和大数据的分析与集聚，成为可能。        变革是主题，顺应变革更是超越的前提，那我们就从旅游地产的营销创新开始吧。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。 营销系统         房地产营销是一个有连续性的系统工程，前期工作包括了土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、楼盘开发营销的组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建议：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。房地产开发与经营离不开市场营销策划，营销策划的内容、怎么做好营销策划？如何具体运作房地产营销策划？这些问题一环扣一环，都是房地产开发商必须认真考虑和对待的问题。如果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预料不到的问题。所以，一定要注意搞清所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。 重心点         多年以来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上。营销策划在很大程度上已被视为是项目致胜的关键。在营销策划公司由重视营销策划、概念打造转向重视前期研究和产品定位，随着广大居民消费倾向与消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。生态卖点逐步取代高科技卖点，成为楼盘卖点的主流。“绿色”、“生态”“人居”“健康”概念受到了空前的重视。开发周期逐步缩短，产品更新换代速度加快，项目针对性更强。社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的“求新求变”，使市场上的产品出现“不断升级”的现象。居住趋向郊区化，住房消费平民化，产品更新换代速度加快。在一些地方的房地产产品甚至已经出现了 “住房如时装，一年一个样”的状况。大型住宅项目不断出现，开发主题更为明显，产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性，均是营销工作的新课题。发展商的品牌策略不断提升，企业品牌和楼盘品牌已开始为买家识别。服务概念贯彻于营销全过程。优质的看楼服务、物业管理服务、24小时的专车接送服务，均给买家带来了方便和优惠。形成了从优质方便的服务到看楼、买楼的良性循环。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求更加多元化，特别是三四线城市商业地产将进入黄金发展时期。很多房地产开发商可能会找地产策划公司做前期定位，但是很有可能会忽略商业地产开发商在后续的持续经营所遇到的问题，那么商业地产策划公司应如何帮助房地产开发商做好经营定位呢？ 【开业前】  　　1、 前期的市场调查和分析；  　　2、 项目策划和招商推广：  　　（1）、商场定位；  　　（2）、形象包装；  　　（3）、商场布局设计；  　　（4）、目标商户组合；  　　（5）、租金或分成比例之拟定；  　　（6）、招商推广策略制定和实施。  　　吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。  　　【开业后】  　　1、 商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理；  　　2、 品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理；  　　3、 促销策略，属管理定位，涉及到品质管理；  　　4、 形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。  　　破解一、兑现成功的一块筹码  　　市场调研：定位核心  　　调研种类 所需资料/研究范围  　　商圈研究 对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况  　　消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研  　　投资客户研究 对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等  　　竞争对手研究 包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等  　　1、 商圈研究  　　（1）、城市发展状况：包括gdp指数、人口分布、产业结构等。  　　（2）、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数（恩格尔系数＝食物支出金额髯苤с鼋鸲睿⒕用袷杖搿⒁堤峁沟取?br/>（3）、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求（吃喝玩乐）等。  　　（4）、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。  　　（5）、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。  　　2、 终端消费者研究  　　（1）、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。  　　（2）、逛商场频度：影响商场人流的关键。  　　（3）、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。  　　（4）、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等。  　　3、 投资客户研究  　　（1）、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。  　　（2）、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。  … 继续阅读 →

亮相是在选定商业项目开发地块之后，商业地产策划公司可围绕项目签约仪式展开的公关和推广活动，是该项目在当地首次向大众公开信息。     1.时间 由策划公司确定的项目签约仪式的时间。提前20天开始准备工作。     2.目的 以项目品牌进军该区域商业地产市场为新闻点展开新闻炒作和广告宣传，告知并吸引市场对产品品牌、购物广场、订单地产模式的关注，形成社会热点话题。     3.工作重点 (1)项目签约仪式 (2)新闻发布会 (3)董事长专访 (4)记者见面会 (5)媒体广告发布。 4.实施要点 (1)项目签约仪式实施要点 由商业地产策划公司统一组织、协调签约活动，营销人员进行协助。 仪式参加人员以王健林董事长、公司高层领导、跨国企业j9国际官网的合作伙伴代表、当地政府领导、新闻媒体为主。具体名单由商业公司拟定，报董事长批准。 会场选择在最豪华的五星级酒店的大宴会厅，以能容纳一百人为标准。 会场布置采用“课堂式” ，重点是背景板和接待台。 在临近会场处设贵宾休息室，用于接待相关领导和j9国际官网的合作伙伴。 协调酒店做好喜卡、指示牌的制作和摆放。 做好来宾登记、名片收集、礼品发放工作。 (2)新闻发布会实施要点 新闻发布会与签约仪式共用一个会场，在签约仪式之后举行。 由营销总经理担任新闻发布会的主持人，负责现场气氛和节奏控制。 新闻媒体邀请范围尽量扩大，应包括当地所有相关媒体、重要媒体、中央级媒体驻当地办事处、临近该地地产公司已开发和拟开发城市的主流媒体。 当地媒体要邀请到主编或副主编，或者是党政版、经济版、社会新闻版和房地产版的负责人。其他媒体以经济版和房地产版为主。 媒体名单的确定及邀请要注意利用当地政府新闻办和宣传部的资源。 由商业地产策划公司负责记者的接待，注意媒体记者车马费和礼品的发放，避免漏发或重发。 由商业地产策划公司负责新闻稿的写作。新闻稿分两种，一种是“通稿”，即配合活动发布的软广告的文字内容，作为记者全面了解万达和商业项目的参照。一种是按照新闻写作要求写的300字左右“简报”，作为个别媒体的新闻发布稿使用。 如果记者见面会在新闻发布会之前举行，则新闻稿可以在见面会上交给记者。必须要在新闻发布会次日发布新闻稿，第三日再发布综合性软广告。 (3)董事长专访实施要点 由营销策划公司负责确定专访媒体，制定采访方案，协调采访相关事宜，并报董事长批准。 采访前需由媒体提供采访大纲，报项目董事长审阅。 营销地产策划公司需跟踪电视、报纸新闻稿件的制作、播出或发布情况。 营销策划公司需及时向董事长反馈专访进展及相关信息。 … 继续阅读 →

第一阶段：初步考察     与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。具体工作： 一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商\投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解，确定初步印象； 二、根据项目的状况、开发进度，初步拟定考察内容、范围； 三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划，立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研； 四、分析项目本身是否具有可操作性。初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围，作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。 五、提出项目操作的总体思路。  第二阶段：签署工作协议     确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。  第三阶段：实地调研     根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容： 一、市场环境调查分析：城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察； 二、区域条件调查分析：项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势； 三、同类产品竞争势态调查分析：市场供给、需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查； 四、项目情况调查分析：土地资源优劣情况、地块地形\地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状； 五、项目定位：根据深入的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 六、营销策划：蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等； 七、人员培训：为发展商的营销人员进行全方位的专业培训； 八、销售执行：全程监控项目销售的执行情况，并适时作出相应的策略调整；  第四阶段：由专家对项目建设规划设计提出指导性建议     对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。  第五阶段：撰写各类报告     根据不同客户的需求，提供不同的战略报告，必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理，出具市场调查报告，并据此撰写项目定位报告（含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式）等。将方案报告提交给项目方进行讨论，并根据其意见进行修改。  第六阶段：召开方案论证会     召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。  第七阶段：完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）     侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合     发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。  第八阶段：整合各种社会资源，为项目及企业搭建操作平台 注：根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要进行调整。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    选择商业地产最佳位置时,既要进行定性分析,又要进行定量测算,是一件复杂而又耗费精力的事情,要做好选址工作需要制定多种有效策略。  1.地理位置细分策略      地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后,对商城位置做出选择的策略。主要可从以下几方面进行细分:      (1)商城选址与路面、地势的关系。一般情况下,商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地  势情况,因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。通常,商店地面应与道路处在一个水平面上,这样有利于顾客出入店堂,是比较理想的选择。但在实际选址过程中,路面地势较好的地段地价都是很高,商家在选择位置时竞争也很激烈,所以在有些情况下,商家不得不将商场位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况,最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等,一定要方便顾客,并引人注目。      如果商店位置不得不设在空间,比如二、三层楼上,则应使入口处的楼梯设计位置尽量在建筑物的表面,而不能在店内,应对楼梯加以装滨,如以电动滚梯代替楼梯外罩玻璃罩等,外观既要美观又要醒目,具有吸引力。      (2)商城选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在:  ①方位情况。方位是指商城坐落的方向位置,以正门的朝向为标志。方位的选择与商城所处地区气候条件直接相关,如:风向、日照均对店面的朝向有很大影响。以我国北方城市为例,通常以北为上,所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。  ②走向情况。走向是指在商城所选位置顾客流动的方向。比如我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶,所以人们普遍养成右行习惯,商城在选择地理位置进口时应以右为上。如商城所在地的道路如果是东西走向的街道,而客流又主要从东边来时,则以东北路口为最佳方位;如果道路是南北走向,客流主要是从南向北流动时,则以东南路口为最佳位置。  ③交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地,商城建筑的能见度大,但在选择十字路口的哪一侧时,则要认真考察道路两侧,通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查,应选择流量最大的街面作为商城的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口,最好将商城设在三叉路口的正面,这样店面最显眼;但如果是丁字路口,则将商城设在路口的”转角”处,效果更佳。  2.潜在商业价值评估策略      潜在商业价值评估是指对拟选开业的商城位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商城位置的优劣时,既要分析现时的情况,又要对未来的商业价值进行评估,这是因为一些现时看好的商城位置,随着城市建设的发展可能会由热变冷,而一些以往不引人注目的地段,也可能在不久的将来会变成繁华闹市。如我国的北京市这样的古老城市,在旧城区改造过程中,在城区的四周建起了现代化的居民小区,许多居民乔迁新居,致使原来僻静的城外街道现在车水马龙十分热闹,构成生意旺盛的新商业街,而昔日远近闻名的传统商业街,比如前门大樱栏,虽然位于市中心区,也随形势的变化逐渐失去了光彩。因此;新商城在选址时,应更重视潜在商业价值的评估。 主要应从以下几方面评价:  (1)拟选的商城地址在城区规划中的位置及其商业价值  (2)是否靠近大型机关、单位、厂矿企业。  (3)未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。  (4)是否有”集约效应”,即商城建设如果选在商业中心区,虽然使企业面对多个竞争对手,,但因众多商家云集在一条街上,可以满足消费者多方面的需求,因而能够吸引更多的顾客前来购物,从而产生商业集约效应。所以”成行成市”的商业街,也是地产开发商选择位置需重点考虑的目标。  3.出奇制胜策略      商城选址时既需要科学考察分析,同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力,善于捕捉市场缝隙,用出奇制胜的策略,与众不同的眼光来选择商城位置,常常会得到别人意想不到的收获。如全美洲最大的零售企业”沃尔玛”联合商城的总经理萨姆·沃尔就是采用”人弃我取”的反向操作策略,把大型折价商城迁到不被一般商家重视的乡村和小城镇去。因为那里的市场尚未被开发,有很大潜力,同时又可回避城区商业日益激烈的竞争。再比如新加坡着名华商董俊竞创建”诗家董”百货集团,在商城选址问题上,力排众议,选择一块人们普遍认为风水不好又面对坟场的乌节路地段作店址。后来这块地方很快成为商家云集之地和世界上租金最昂贵的地段之一,”诗家董”的生意也越做越红火。董俊竞之所以不信风水选这块地作店址,主要是注意到每天都有不少外国人通过乌节路到城里去,乌节路有可能发展为交通要道。  4.专家咨询策略      对于较大型商业地产的投资来说商城位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失,经营者应聘请商业地产策划公司进行咨询,对所选择的商城位置进行调查研究和系统分析,如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析,综合评价优劣,再做出选择,使商城地址的选择具有科学性。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

通常情况下，房地产营销策划公司会被动的接受开发商定下的产品、功能和概念，这种情况其实并不利于项目的发展，一般房地产开发商都是站在自己的角度看自己的项目产品，有一个主观的意见，而房地产营销策划公司作为第三者可以更好地认清项目情况，以及客户需要的是什么！     关于房地产策划定位，地在什么位置，当下政策与预测未来政策经济走势如何（一定要预测未来，因为项目开发是有周期的，要立足当下考虑未来，这个很重要，也是很多项目先天问题所在），开发商自身资金实力，选择的设计院水平，建筑商水平，对资金回笼的要求等，都一一影响产品定位。      关于市场定位。除非是房地产开发商从前期策划跟进，不然一般情况都是先有了一定的产品，然后考虑市场定位问题。也就是说产品定位，这个先行问题已经过去了。简单说就是卖给谁比较合适。这个群体的确定，和项目所处位置，交通，区域政策，周边政策环境等，都是息息相关的。考虑的越仔细，越能为项目的销售打下夯实的基础。      关于功能定位。住宅和商业自然大不同。两者共同的都是以产品定位为基础，以市场定位为导向，在投入许可的范围内，赋予产品适销对路的功能。不是说功能大而全就一定好，投入会过高，收入影响，或者令目标群体不清晰，影响销售等，因此必须把握尺度，张弛有道。  关于主题概念定位。任何一个项目，都有它自己的个性，都需要一个主题概念加之身上。没有主题没有概念的项目，在传播上乏力，在市场上难以树立明确的形象等，总之弊病不胜枚举。因此必须寻找到一个合适的主题概念，这工作一般就是代理公司的策划人员去完成。这个主题概念既适合市场，又有独特创新之处，是项目胜利的有力武器。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

   写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场（库）相匹配。在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。     随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层发展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区”，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市发展的重要组成部分。 二、写字楼的类型     目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。 （一）按建筑面积划分 1、小型写字楼    建筑面积一般在1万平方米以下。 2．中型写字楼    建筑面积一般在l～3万平方米。 3、大型写字楼    建筑面积一般在3万平方米以上。 （二）按使用功能划分 1、单纯型写字楼    基本上只有办公一种功能 2、商住型写字楼    具有办公和居住两种功能 3、综合型写字楼    以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。 （三）按现代化程度划分 1、非智能型写字楼 2、智能型写字楼 （四）按综合条件划分 1．甲级写字楼 2．乙级写字楼 3．丙级写字楼 写字楼的特点： （一）单体建筑规模大，机构和人员集中 （二）使用时间集中，人员流动性大 （三）外观装饰标准高，内部空间分割灵活 （四）设备系统先进，职能化水平高 电气设备系统、通信系统、空调系统、供暖系统、运载系统、给排水系统、消防系统、监控系统 职能化建筑至少具备5大系统：楼宇自动化系统、保安自动化系统、通信自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统 （五）功能齐全，设施配套 （六）地理位置优越，交通条件良好。  上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

深度解析房地产营销策划公司的作用         入世后，随着外资房地产企业的涌入，房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划公司逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划公司虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划公司的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区： 过分夸大营销策划的作用         近几年来，由于缺乏系统专业的营销理论的指导，房地产营销策划业被蒙上了一层神秘的色彩，一部分营销策划者又在其中制造了一股策划崇拜风。         策划人为楼盘包装，然后适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案还远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用，而不是绝对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。事实上，房地产营销策划只是房地产资源配置中的一种无形资产，而不是全部无形资产，更不是全部资产。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜心开拓，认为策划能包治营销百病，这不能不说是一个认识误区。 忽视营销策划公司的作用         目前许多营销策划方案表面花花绿绿，实则空洞无物，中看不中用。不少开发商也大有上当受骗之感，认为“策划无用”。事实上，房地产营销策划根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层面的市场竞争已成为策划智谋的较量，谁稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        不少房地产策划公司往往坚持把过往项目的成功经验，照搬照套到新项目的营销策划中。他们忽视营销基础理论的研究和项目信息的调查与分析，以经验型运作居多。         事实上，房地产项目区域性极强，不同区域的购房需求有很大区别，生搬硬套个别项目的成功策划模式，往往会产生南辕北辙的效果。另一方面，“经验论”也会使不少策划人忽视市场信息的挖掘，不注重丰富自己的理论素养，缺乏研究市场、获取信息、加工信息的能力和手段，必然会制约房地产营销策划水平的再提高。 技巧决定论         现在的房地产推广中很多营销策划人员沉湎于各种促销方法、促销花样的翻陈出新。他们把营销策划等同于出点子、找技巧、搞促销，认为技巧新就能取得推广成功，这实际是把一门相当严谨、专业的应用型科学变得十分低级化、庸俗化。而在这种思路指导下所设计与提供的方案，对开发项目的运作往往缺乏系统的实际操作意义。         事实上，随着市场秩序的不断完善，以及“寻租”平台与区域级差的削减，平均利润率规律的作用已在房地产业界初见端倪。由于营销策划是一种运用整合效应的行为过程，贯穿于房地产经营的始终，并不是几个点子、几组技巧就能涵盖。楼盘品牌的创立，也不是营销策划方案的简单虚拟，而是在营销每一环节中追求品牌意义的综合体现，这些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。 只讲炒作不讲实际          现在不少营销策划公司言必称造势，作方案时时刻刻想到制造轰动效应，以求媒介的大力宣传及消费者的关注。不少开发商也满足于做表面功夫，制造新闻，扩大效应，大肆进行新闻炒作、广告造势。         炒作制胜其实是一种严重的投机心态，绝大部分只能做到知名度有一定提高。但如果营销策划只停留于追求表面热闹，将会引发不少营销后遗症，成为行业公害。事实上，购房者看重的不是炒作得是否热闹，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。特别是房地产业进入全面的整体素质竞争的今天，营销策划如果仅仅追求炒作，必然难以长期致胜。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。 必须从客户和市场需要出发         虽然这条原则表面看起来是老生常谈，做营销哪个不知道客户和市场的重要性？然而，事实恰恰相反，房地产策划人最容易的犯的错误也在这里：以自己的价值观，鉴赏品味去取代目标顾客的购房品味，从而不顾市场反映平平，一味陶醉于自己的策划成果。须知特定的产品有特定的购买群体，他们的年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好等形成的一定共性未必和房地产策划人或开发商的相应体验与表现相同。所以惟有在搞好市场调查的基础上，从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。 始终保持整体营销的观念         房地产营销策划讲究的是创意，然而思维上的灵机一动表现在具体的策划工作上可能就成为了“孤军深入”。因此，策划的灵感与创意一定要忠实于总的主题。客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键，没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告的发布，工程的进展，设计的优化，物业管理，价格变动等，都要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。 营销策划与销售紧密呼应         营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况也是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。策划的目的就是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，就必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。 策略和手段是营销的生命         楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销中采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将是令人满意的。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

        随着消费者关注的媒体发生变化，房地产营销平台和营销方式也随之改变。前几年，网络营销还只是以网页展示为主，房地产开发商的网络营销预算也普遍不高，但是随着互联网地位的提高和web2.0的迅速发展，众多房地产企业将网络营销提上了日程，软文营销也逐步取代传统的网络营销模式。如果说过去几年的互联网是内容为王，那么，随着各类im软件、博客、播客、论坛及sns等产业的兴起，互联网时代软文制胜的态势已表现的越来越明显。通过软文做到精准营销、创意营销，是房地产营销策划公司为房企进行网络营销制胜不二法宝。         最近，软文营销成了一个热门的东西，为什么那么火呢?今天，拥有4亿多网民的中国，成为世界上网民最多的国家，网络营销也已经成为众多房地产企业重要的推广和销售手段。而在这媒介碎片化、分众化趋势越来越突出的时代，越来越多企业关注如何更精准地找到消费者，如何避免更高的营销成本，避免消费者对营销活动产生审美疲劳，而精准化和低成本是软文营销的显著优势。        作为一种崇尚消费者沟通与消费者利益尊重的营销思想，虽然对品牌知名度快速提升的作用并不是非常明显，但对品牌美誉度、忠诚度的培育却是效果着实了得。所谓的软文，就是双方互相的动起来。在软文营销中，软文的双方一方是消费者，一方是开发商。只有抓住共同利益点，找到巧妙的沟通时机和方法才能将双方紧密的结合起来。那么具体什么是软文营销呢?         软文营销尤其强调，双方都采取一种共同的行为。在软文营销中，软文的双方一方是消费者，一方是开发商。只有抓住共同利益点，找到巧妙的沟通时机和方法才能将双方紧密的结合起来。软文营销是指企业在营销过程中充分利用消费者的意见和建议，用于产品的规划和设计，为企业的市场运作服务。企业的目的就是尽可能生产消费者需求的产品，但企业只有与消费者进行充分的沟通和理解，才会有真正适销对路的商品。         软文营销的实质就是充分考虑消费者的实际需求，切实实现商品的实用性。著名营销专家朝闻通认为，软文营销能够促进相互学习、相互启发、彼此改进，尤其是通过“换位思考”会带来全新的观察问题的视角，而网络软文营销是指通过网络平台进行企业与用户之间软文提升企业公众关系的一种营销模式。简单地说，软文就是消费者(在网上)点了之后可进行软文，在软文过程中进行品牌的交流。         对于网络营销，朝闻通认为有三个层面：第一层面是网络营销seo的工作;第二层面进入了软文营销，除了单向正面的宣传之外，通过一些平台或者接触点，主动地跟跟受众进行软文沟通;第三层面是把所有能覆盖的媒体以及接触点结合起来，进行平台式的推广以及数据库营销，精准的一对一的传播模式。软文是网络营销的关键，怎么把想要说的传达给消费者，这才是软文营销的关键。         精准的软文营销树立起企业产品和服务在顾客心目中的良好形象，强化顾客的品牌意识，为企业培养和建立稳定的忠实顾客群，从而达到一对一传播沟通的终极目标，即由企业与消费者之间的沟通转化为消费者之间的沟通，从而实现消费者的口碑传播和无限客户增殖;“一传十，十传百”形成裂变式客户增殖效果，使企业低成本扩张成为可能。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

一、单项策划阶段 此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。 房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。 二、综合策划阶段 此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。 此阶段产生的主要策划理论有“策划基本理论”和“全程策划理论”。“策划基本理论”的内容主要包括：策划的“四个”理论基础、策划的“生产力”本质、策划的“辩证”作用、策划的“三因”与“三性”原则、策划成功的“四出”目标和标准、策划的“十大”流程、以及策划人的思维特征和素质等。 三、复合策划阶段 这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。 此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。所谓“泛地产”，就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。“泛地产”思想是对“概念地产”思想的进一步发展，对此阶段的房地产策划影响很大。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的房地产营销策划。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。 房地产营销策划是各种理念的复合 理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：     1） 人性理念。房地产策划首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产策划的人性理念提供了坚实的文化基础。     2） 生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。     3） 智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务。     4） 投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

房地产营销策划的基本程序：     1．研究项目的背景 2．确定目标 3．收集和分析信息 4．拟定策划方案 5．编制策划报告 房地产项目营销策划：   根据房地产开发项目的具体目标，以市场调研和市场定位为基础，综合运用各种策划手段，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 房地产项目营销策划的特征 （1）地域性（2）系统性（3）前瞻性（4）市场性（5）操作性（6）创新性  房地产项目营销策划的地位     (1)房地产项目营销策划贯穿在房地产开发项目建设中，为项目开发成功提供智力支持。     (2)为房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的有力助手，使决策水平进一步提高，促进了房地产业企业管理水平的提高。     (3)房地产项目营销策划策划在我国兴起仅有十几年间。经过众多的策划人共同努力，已创立了许多新的策划理论和思想，为填补我国房地产项目策划的空白做出了巨大贡献，为房地产开发建设出精良产品功不可没。 房地产项目策划的作用     (1)项目的前期策划是房地产项目成败的关键，通过项目策划可以提高房地产企业决策水平，避免项目运作出现偏差。     (2)房地产项目策划使房地产企业能进行准确的市场定位，提供更多消费者满意的产品，会增强房地产项目的竞争能力，使房地产企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟。     (3)增强企业管理创新能力。房地产企业要想提高自己的核心竞争力，就要不断提高自己创新能力。从开发项目入手，在企业诸方面探索更加有效的管理途径。     (4)在市场经济条件下，通过房地产项目策划，把房地产企业、策划师、设计师、媒体结合在一起，社会资源得到有效的整合，形成一种优势，推动房地产业向前发展 房地产项目策划发展过程：1993-1997年 — 单项策划阶段 1997-1999年 — 综合策划阶段   1999-2001年 — 复合策划阶段 2001年-至今 — 整合策划阶段 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

1、中庭 　　楼与楼之间之空间用地，即天井。中庭通常是指建筑内部的庭院空间，其最大的特点是形成具有位于建筑内部的“室外空间”，是建筑设计中营造一种与外部空间既隔离又融合的特有形式，或者说是建筑内部环境分享外部自然环境的一种方式。 　　中庭的应用可解决地下建筑固有的一些问题，诸如不良的心理反应、外部形象与特征不明显、观景与自然光线的限制、方向感差等。 2、前室、合用前室 　　(1)防烟楼梯间：在楼梯间入口处设有防烟前室，或设有专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。 　　(2)防烟楼梯前室：进入防烟楼梯间前的一块封闭独立区域，需要用耐火极限2h隔墙和1.5h楼板与其他区域隔开，如需开门需要乙级防火门。 　　(3)消防电梯前室：消防电梯前(厅)一块独立的区域，耐火要求同第2条。 　　(4)合用前室分为两类：防烟楼梯与消防电梯合用前室;两个剪刀楼梯间共用一个前室，个剪刀楼梯间与消防电梯三前室合用是不允许的。 3、通道动线(内部) 　　商场通道主要划分为主通道和副通道，主通道就是指导顾客行动的主线，副通道就是指导顾客在店内流动的支点。卖场的通道动线设计是根据商场配置的位置跟陈列来设计的。优秀的通道动线设计，能够引导顾客按照设计自然走向商场的每一个角落，接触到卖场的所有商品，有效利用商场的空间。 4、开间与进深 　　开间：两横墙间距离。 　　进深：两纵墙间距离。有些结构设计横墙不全在短轴，这种情况不能把开间简单看做两横墙间距离，而一般根据房间门的朝向来区分，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。 5、外立面 　　指物体和物体的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式。建筑外立面即是除屋顶外建筑所有外围防护部分。 6、容积率 　　又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 7、荷载 　　是建货梯应考虑交通通道路线的便利性，和商业功能配置、业态的分布，以及物业的规划设计而相应配比。筑物本身所承受的重量，分为活荷载和死荷载：活荷载指人，家具，陈设品等。死荷载指楼板，隔墙，门窗等建筑实际构成部分。每平方米的单位面积/每平方米的单位重量=每单位平方米的荷载。 8、下沉式广场 　　是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。他是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大提高地下商场的租赁价值。 9、临街面 　　与街道相临的一面。 10、 裙楼 　　一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建在横切面机大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。 11、层高 　　下层地面到上一层地面的距离。 12、净高 　　层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花板到地面的距离。 13、柱距 　　两根柱子中心线到中心线的距离。 14、回廊 　　在建筑物内设置在二层或二层以上的曲折环绕的回形走廊。 15、挑檐 　　楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其实起到美观效果。 16、“金角银边” 　　转角商铺叫做“金角”，沿客动线干道的路两边称作“银边”说明商业价格极高。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/ … 继续阅读 →

    回顾艰难度过的2014年，对于房地产策划公司来说，2014年是房地产市场改革元年。政策层面“调控让位市场”。人们总是习惯于从中央政策中寻找方向，判断趋势。但今年中央经济工作会议，再度对房地产只字未提，令一些人“丈二和尚摸不着头脑”，找不着“北”很迷惘，心里没底很恐慌。其实，楼市调控“去行政化”，以供需为主导，让楼市回归市场，供求关系、信贷支持成为未来决定市场走势的主导因素。     优胜劣汰是市场法则。在新常态下房企很难在土地升值或房价上涨中获得利润空间，依靠滚动住宅开发很难维持房企生存发展。“去库存化”成为今年市场的主基调。洗牌、转型、并购、重组等考验着市场中的每一个房企，威胁生存，面临挑战。     另一个是“拥抱互联网”。2014年是房地产策划行业互联网元年。移动互联网改变着人们的思维模式，对各行各业产生革命性变化，房地产策划公司也不例外。从营销端口切入以020模式卖房，是房企触网营销，抢占客户的新型利器。从微信买房到众筹首付，互联网成为房地产营销的重要渠道，使房地产营销策划发生重大变化。 一、大数据     大数据时代，利用互联网进行大数据的分析，把大数据分散到各个环节。利用新房供应量、现房库存量、商品房均价、购房人群年龄结构等众多依赖互联网搜集数据判断项目的可行性，进行规划设计、产品定位和精准营销。     利用现代移动终端先进技术，把客户消费的次数、额度、喜好等信息建立起来，然后做出分析，有针对性地进行招商，明确业态划分，调整商家布局，及时反映客户喜好，实现商业准确定位。     大数据时代根据互联网上亿次的消费者互动来预测趋势，而不是通过市场调研或个人经验来判断市场走势；广告投放也不是大量出击，而是通过对人群定向投放给最匹配的受众。大数据的价值在于对比分析，以实现精准营销和定向投放，减少盲目性。 二、微营销     在经济新常态下，房地产进入“白银时代”，从“挖坑买房”到实景现房，从等客上门到上门拓客，从“坐销”到行销，从全员营销到全民营销，从同行推介到“拉客帮”，从销使发单到电话拷客，从设点推介到扫街扫楼，营销方式不断翻新；从圈层营销到跨界营销，事件营销到活动营销，从网络营销到微信营销，营销渠道不断创新。     从内场到外场，从线上到线下，微信己成为房企触网最基本的表现形式。互联网平台上的用户，成了众多房企眼中的潜在买房人。     互联网营销渠道主要有官方网站、官方微信、微博等，通过特价促销、品牌推广，以及活动推送，相当于形成了一个自媒体雏形。     不但可以通过各类微信线上送礼的活动聚集人气，而且还能非常廉价地将项目信息推送给潜在买房人。 三、云服务     在互联网思维冲击下，物业服务成为房企用户体验的重要渠道。物业服务可增值性远远大于房子本身。建立云平台，为数量庞大的业主随时随地提供基于大数据下的云服务，提高客户的黏性，以获得重复性的持续利润。     云服务的核心是零距离接近客户，随时满足客户需求。通过平台有效地整合资源，配置资源，为用户提供更好的产品和服务，让房地产回归平台和服务本质。   … 继续阅读 →

一家优秀的房地产营销策划公司在为开发商进行房地产广告策划时，应遵循以下原则：  　　1、时代性。策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。  　　2、创新性。策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现”把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。  　　3、实用性。策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。  　　4、阶段性。策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。  　　5、全局性。广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，房地产策划推广需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。  上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

    回首2014年，我们从未想象过这一年，房市会比2013年更加迷茫。清淡的开年，冷清的三月，熬过上半年，也同样没有迎来期望中的金九十银，直至年尾，楼市也没有发生力挽狂澜的奇迹，等待中，2014年就这样悄然而去了。当然，在这一年里，嘉兴的楼市还是迸现出一些亮色。然而，正如几朵浪花无法击起波涛，开发商们一旦想到未来的市场，脸上的微笑就无法持久，种种迹象都显示，房地产的冬天远没有结束，而且，在2015年，还有这些事几乎断定就会发生： 一、2015年春天，楼市销量和价格难有爆发式的反弹。     2014年11月、12月连续两个月的数据可以看得出，个别城市尤其是上半年市场崩溃最为严重的如杭州已经出现了一定的销量拉升，价格在大幅度下拉后逐渐开始走稳，但是2015年3月不动产登记的开始这个大利空，基本上就对利好进行了抵消。 二、2015年会不会好过2014年，就看有没有重大利空。     目前影响房地产最核心的四个问题：1.供需结构不合理，需求在长期的价格飞速拉升中被透支。2.快速的城镇化和人口红利已经开始消减。3.实体经济持续低迷，造血能力减弱。4.国民普遍认为房地产的投资价值减弱。2015年这四个问题依然会存在。 三、开发商面临最大的问题有可能是反腐和政治危机。     以往开发商可能面临的重大问题是拿不到地或者资金流吃紧，而2015年会有一批开发商面临新的危机就是在反腐过程中的政治危机。2015年会更加深入地反腐，而在房地产领域才刚刚开始。 四、产品出现升级和分化。     这个现象不是2015年才出现的，而是2015年一定会表现得特别明显。中国房地产已经走完了快速复制搞大规模一盘棋的常态，事实也证明依靠单盘或者依靠一种创新式产品是能够完成市场突围和逆袭的，未来应该会出现更多的单盘明星更多的开发商逆袭者。 五、互联网热度持续但会更冷静，房地产代理销售公司和电商的竞争在加剧。     2015年，互联网应用在房地产的热度只有更高没有更低，比如与产品的集合创新与营销的集合带来的销售方式的转变，但是会更加理智。2014年推崇的所谓的微信化和电商主导营销的极端方式，会在2015年得到改善。 上海美地行营销策划公司 电话(tel):( 86 21)62895289 网址：http://www.meidihang.com/

   房地产代理销售公司如何让销售团队做好多渠道拓客是一个难点。拓客渠道按照运营主体分类有分销拓客和自营拓客两类，拓客手段更是层出不穷，目前的主流模式都存在管理上的痛点，针对这些管理痛点，地产企业应该搭建一个管理多种拓客渠道的平台。地产营销管理层普遍更关注外部拓客而不是精细化地管理案场。多渠道拓客成为当前地产营销的热点，但也成为案场管理的一个混乱点，急需磨合出更轻便有效的管控机制。 一、多渠道拓客的管理痛点     拓客渠道按照运营主体分类有分销拓客和自营拓客两类，拓客手段更是层出不穷，目前的主流模式都存在管理上的痛点。     房企和线上分销平台（例如房多多、好屋等）合作：线上分销平台整合外部经纪人/经纪公司资源，为项目输送客户，成交后获取佣金，扣除部分管理费用后再支付给经纪人。     这种模式必须确保来客渠道统计的准确，同时为了保障外部经纪人/经纪公司的积极性，佣金结算还必须快速。而为了保障快速结佣，就不能等房企确认交易，全款付清，内部财务审批佣金支出，所以线上分销平台纷纷采用卖券模式，由购房者承担佣金费用，再从购房款中扣除。     然而当前卖券模式最大的问题是由分销方卖券，由此引发各大分销平台纷纷派人驻场，不仅对自己带来的客户卖券，还对正常到访客户截留卖券，造成来客渠道统计失真，营销费用大幅攀升，甚至形成利益输送。     房企自营拓客：即房企自己搭建平台，整合老客户、员工、合作商和外部经纪人/经纪公司资源，为项目带客，成交后将佣金支付给带客人员。自营拓客还包括销售团队主动的大客户拓展以及外场地推拓展。     对于自建平台来说，除了跟外部平台合作同样的问题（带客归属和结佣及时性），还要面对结佣的多样性，例如针对老业主推荐，可能赠送物业管理费或社区增值服务消费券比直接给钱效果好。     针对销售团队的主动拓客，不一定要采用带客佣金进行激励，但仍然要面对效果的统计核算，主动拓客也需要移动信息化工具辅助。 二、统一判客，统一支付，做好案场分销的渠道管家     针对上述渠道拓客的管理痛点，明源认为地产企业应该搭建一个管理多种拓客渠道的平台，重点实现以下特性： 1.多渠道拓客信息接入 通过开放的客户接口，支持外部合作平台和自营全民营销平台的客户信息报备，链接案场客户管理系统，识别是否有效客户，并记录推荐关系。 2.动态管理客户推荐关系 随着跟客进程，不断动态刷新推荐关系，清除无效推荐或者无能力带客到现场的推荐人，识别对内场置业顾问有帮助的推荐人，锁定推荐关系，联合跟客。 3.中立的客户卖券/定金支付 由房企或中立的第三方（不从佣金获利）向客户提供卖券或定金在线支付服务，提前预提归集可能的佣金，客户如果未买房可以随时退还。 4.线上结佣提取 在交易成功即时确认佣金结算，带客人可以在线提取，降低公司的管理成本，提升结佣效率。 三、房产直销趋势与o2o营销管控机制     随着移动互联网对客户潜移默化的体验改造，买房人未来可能更加接受来自房企的直销推广，例如参与发展商的众筹活动，参与项目的认筹 理财，参与团购直销秒杀等。   … 继续阅读 →